If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Ако си зад уеб филтър, моля, увери се, че домейните *. kastatic.org и *. kasandbox.org са разрешени.

Основно съдържание
Текущ час:0:00Обща продължителност:9:48

Видео транскрипция

Да си припомним какво се случи между 2000 и 2004 година. По-точно между 2000 и 2006 г., защото тогава се случи жилищният балон. Финансирането стана по-лесно. Или поне си понижиха стандартите и прогресивно ставаше все по-лесно с всяка година. Това позволи на повече хора да наддават за жилища, така че това увеличи търсенето изкуствено, защото видяхме от статията на New York Times, че приходите на хората не са се увеличили, а населението не е нараснало толкова бързо, че да погълне предлагането. Всичко, което се случи тогава, беше хората, които са живели под наем и не са можели да спестят за авансово плащане, сега да участват, така че сега повече хора наддават за една къща, нараства търсенето на жилища. Но това доведе до очевидния въпрос – защо финансирането е ставало все по-лесно? Нека се върнем към добрите стари дни като началото на 90-те, или всъщност нека отидем още по-назад. Нека отидем в класиката – какво се случва, за да вземеш ипотечен кредит? Обикновено, ако искаш да вземеш кредит, отиваш до банката и служителят в отдела по кредитиране в банката ти отпуска от парите на банката за твоята къща, нали? Той ти дава пари, а ти ще му плащаш лихва, нали? Това съм аз. И така служителят в банката наистина е заинтересован от това да не изгуби парите при транзакцията. Ако ти дава 1 милион долара, той трябва да се увери, че каквото и да се случи, ако загубиш работата си, ако те арестуват или ако изчезнеш, че той все пак ще може да си възстанови тези 1 милион долара. Ако се върнем към нашия капитал и счетоводен баланс – преди са търсели гаранция, че ти влагаш 20%, 25% авансово от сумата по къщата ти, че имаш добър кредитен рейтинг, че имаш добър стабилен доход, иначе този служител в отдел кредитиране ще има проблеми. Неговият бонус се е базирал на това колко добре се изплащат кредитите. Такъв е бил традиционният модел. Това, което започва да се случва в средата на 90-те, особено в Калифорния, а след това и в цялата държава, около 2001 г., 2002 г., е появата на секюритизация на ипотечния пазар. Това всъщност се случило малко преди да се появят Fannie Mae и Freddie Mac. Ще направя отделно цяло видео за тях, но Fannie Mae и Freddie Mac основно са имали същите високи стандарти. Отпускали са кредити, които съответстват на изискванията. Мисля, че условията са били да внесеш 20% от цената авансово, да имаш определен кредитен рейтинг и стабилни доходи, така че Fannie Mae и Freddie Mac са били тези юридически лица, които купували кредита от твоя местен банкер, но стандартите им били също толкова високи, колкото и тези на местните банкери, и са били базирани на... имало е надзор от Конгреса, така че не са давали кредити хей така. Ще направя цяла нова презентация за Fannie Mae и Freddie Mac. Това, което се случва в края на 90-те и особено в началото на следващото десетилетие, е, че се появява цяла индустрия извън правителствено спонсорираните субекти. Правителствено спонсорираните субекти са Fannie Mae и Freddie Mac. И това означава, че вместо да отидеш до твоята близка банка за кредит – това съм отново аз – аз отивам при моя местен ипотечен посредник. Countrywide е най-известният от тях, мисля, че те са CFC. Това е тяхното борсово съкращение. Не са банкрутирали още. Отивам при Countrywide и взимам от тях 1 милион долара кредит за жилище. Ще получа 1 милион долара от тях и ще се съглася да им платя лихва. Countrywide отпуска подобни кредити милиони пъти. Следователно умножено по милиони нали? Те дават ипотечни кредити на милиони хора, обединяват всички кредити и ги продават. Продават ги на някой като, да кажем Bear Stearns, което е инвестиционна банка. Нека я наречем Bear Stearns – надявам се, че няма да ме съдят, мисля че в момента имат по-големи проблеми от видеата в моя YouTube канал. Те ги продават на Bear Stearns. А след това Bear Stearns обединява част от тези ипотечни кредити, дълговите задължения. А след това ги продават на инвеститорите. Това означава, че вместо Countrywide да са отговорни за моя кредит, моите плащания сега отиват при тези инвеститори. Може да гледаш... тук пише инвеститорите, знам, че почеркът ми е ужасен – трябва да гледаш видеата за обезпечени ценни книжа и обезпечени дългови задължения, ако искаш да получиш по-добра представа за това как точно се движат паричните потоци. В крайна сметка какво се случва заради този процес? Countrywide е просто посредник. Те просто правят документите за моя кредит. Те временно задържат кредита извършват съответните надлежни проверки и в замяна на това брокерът на Countrywide ще получи фиксирана такса за транзакцията. Може би ще получат около 5000 долара само за това, че са приготвили документите за моя ипотечен кредит. А след това Bear Stearns ще групира част от тези ипотечни кредити – сега това би било в милиарди, а след това ще ги прегрупира и ще ги продаде на инвеститорите. По време на процеса Bear Stearns получава част от парите. И Bear Stearns прави това за милиони ипотечни кредити едновременно. Това вече са милиарди долари и Bear Stearns получава дял. Bear Stearns по същество взима такса като ипотечните брокери, естествено сумата е голяма. След това инвеститорите ще получат моите плащания по лихвата. Да кажем, че плащам 7% лихва, останалите един милион души също плащат 7% – инвеститорите ще вземат 7% от парите им. И това изглежда като доста разумно положение. И, разбира се, инвеститорите ще се погрижат, че парите, които дават, защото те дават парите на инвестиционните банкери, които ги дават на Countrywide – оттам идват и моите 1 милион долара. Единствената причина инвеститорите да дадат парите си е ако имат голямо доверие, че това са наистина много добри кредити. Инвеститорите не ме познават. Не знаят каква ми е работата, колко е вероятно да платя заема, така че инвеститорите разчитат на някой, който да им каже, че това са наистина добри кредити и това го правят рейтинговите агенции. Това са Standard & Poor's и Moody's. Те оценяват тези активи, тези ипотечно обезпечени ценни книжа. И те просто разглеждат този пакет от ипотеки, тези милиони ипотеки, които Bear Stearns е пакетирал заедно, и оценяват историческия процент на неизпълнение. Те казват: "О, по тези ипотеки няма неизпълнения." Вероятно се досещаш защо е така – тъй като цените на къщите са се увеличавали, по ипотечните кредити не е имало неизпълнения. Много е вероятно да си възстановиш всички пари, така че ще им дадем ААА рейтинг. Инвеститорът, кой знае, може да е Централната банка на Китай, може да е хедж фонд или група хора, може да са самите инвестиционни банки. Понякога те всъщност купуват тези, за да направят още малко пари. Тези инвеститори не знаят кой всъщност ползва парите или какъв кредитен рейтинг е имал или каквото и да е, но те просто са повярвали. Те си казват: "О, Standard & Poor's или Moody's са проверили всичко. Те казват, че това е ААА, което означава най-надеждни кредити." Или каквото са им казали. Може да е било А. Не помня всички категории на дълга, но те им се доверяват и получават 7% лихва върху техните пари, или колкото е била, 6%. И всичко е много добре. На тези хора им харесва да получават 7% лихва. Те смятат, че това е добър актив, така че наливат още пари, и вероятно е имало и още инвеститори, които искат да направят това. Те считат, че това е страхотен начин с много малък риск да получат доста добра възвращаемост за парите си. Това е по-добре, отколкото да ги депозират в банката или да се купят съкровищни ​​бонове. И така още повече пари са се влели. Налични са повече пари, които да бъдат инвестирани в ипотечни кредити, но Countrywide виждат, че вече са дали ипотечни кредити на всички хора, които отговарят на условията, така че за да намерят още хора, които искат ипотечни кредити, ще понижат малко стандартите. Могат да понижат стандартите, защото дори след това няма да има неизпълнение на ипотеките. В следващото видео ще го обясня по-подробно. Countrywide раздават още повече ипотечни кредити с парите на инвеститорите при още по-ниски стандарти. Разбира се на ипотечните брокери в Countrywide това много им харесва, защото за всяка успешна транзакция те получават някакво заплащане. След това те прехвърлят ипотечния кредит на инвестиционния банкер, който ги пакетира и после ги продава на инвеститори, така че се отървават от тях. И те просто получават комисиона, така че те просто събират големия кеш. На инвестиционните банки също им харесва. Просто обичат да правят транзакции, защото получават процента при всяка осъществена транзакция. И за момента инвеститорите изглеждат доста щастливи, защото те продължават да наливат пари в системата. Даже и да четат вестника и да виждат, че стандартите намаляват, те имат постоянна възвръщаемост на парите си. И тъй като неизпълненията са били много малко през този период, ще обясня защо в следващо видео, те имат усещането, че получават добра възвращаемост, може би 6% или 7% върху инвестиции, които са имали много нисък риск. В следващото видео ще обясня защо неизпълненията са били толкова ниски през целия период. До скоро!