Главоблъсканица за цената на жилищата (част 4)

Сега ще обясня защо между 2001 и 2005 г. имахме много малко неизпълнения по ипотечните кредити. Нека кажем, че купувам къща за 1 милион долара. Купувам къща за 1 милион долара, така че нека кажем, че банката ми дава 1 милион долара и искам да платя процент от тях. Това е кредитът от банката, а това съм аз и използвам този кредит, за да купя къща. Не знам дали тези диаграми ти помагат, но разбираш основната идея. Банката ми дава този кредит и нека кажем, че – не знам – примерно след година губя работата си. Просто не мога да си плащам ипотеката повече, така че имам няколко опции. Мога или да продам къщата и да изплатя дълга, или мога да кажа на банката, че не мога да направя нищо и ще приема възбрана на имота, а това ще разруши кредита ми, ще го нарани и ще загубя цялото си авансово плащане. Какви са условията, при които да мога да продам къщата? Ако съм заел 1 милион долара и да кажем, че не съм дал никакви пари авансово, за да е по-лесно. Ако мога да продам къщата за 1,1 милиона долара, бих го направил, нали? Нека я продам за 1,1 милиона долара. Ако я продам за 1,1 милион долара, ще платя на банката – ще променя цветовете – връщам 1 милион долара и имам чиста печалба 100 000 долара. И всеки е щастлив. Банката си получава парите обратно, така че не са ги изгубили от транзакцията. Аз печеля 100 000 долара и причината, поради която това се случва, въпреки че това може би беше кредитен риск, е защото цените на къщите се повишаваха. Следователно, когато имаш повишаващи се цени на имотите, банката няма да загуби пари , като ти дава назаем, защото ако не можеш да платиш, просто връщаш обратно къщата и банката може да я продаде или даже няма да я връщаш на банката – продаваш къщата и връщаш кредита, въпреки че вече не можеш да внасяш вноските си. Единственият случай, при който бих се отказал от къщата, е ако пазарната цена на къщата стане по-ниска от моя кредит и това всъщност е ситуацията, пред която сме изправени сега, така че нека кажем, че мога да продам къщата само за 900 000 долара. В такъв случай просто ще върна ключовете на банката. Това се нарича "дрънчаща поща", защото просто изпращаш ключовете обратно. И след това банката продава къщата за 900 000 долара и така претърпява загуба. Следователно, когато цените на къщите се понижават, това е единствената ситуация, при която се стига до възбрана на имота. Когато цените на къщите бързо се повишават, получателят на кредита просто продава къщата и изплаща заема, при което даже ще спечели някакви пари, така че е имало смисъл да се купи къщата. Нека помислим за общата картина на това, което разглеждаме в последните няколко видеа. Казахме, че от 2000 до 2004 г. цените на жилищата се увеличавали. Нека го направя така, ще го променя малко. Можем дори да кажем от 2000 до 2006 г. Знаем, че цените на жилищата са се увеличили. Защо се е случило така? Видяхме данните и причината не е , че хората са печелили повече. Не е било защото е спаднал процентът на безработица. Не е било поради увеличение на населението. Не е било и заради ограниченото количество къщи. Опровергахме всичко това. Осъзнаваме, че се е случило, защото финансирането е станало по-лесно. Критериите за получаване на кредит са ставали все по-ниски и по-ниски. Финансирането е ставало все по-лесно и по-лесно. И тъй като цените на жилищата са се увеличавали, до какво довежда това? Казахме, че когато цените на жилищата се повишават, степента на неизпълнение на кредитите намалява. Можеш да дадеш кредит на някой, който е пълен мошеник, но ако цените на жилищата нарастват, ако си загуби работата, той все още може да продаде къщата и да изплати кредита, така че увеличението на цените на жилищата гарантира, че няма да има възбрани и следователно неизпълненията по кредитите намаляват. По този начин очакваният риск при даване на кредит намалява. Това кара повече хора да искат да вземат кредит и следствието от това, че повече хора искат да вземат кредит, е, че критериите се занижават. Това е по-лесно финансиране – ще го запиша – занижени критерии. Получава се един цял – може да се спори дали това е негативен, или позитивен кръг. Но целият този цикъл се е появил от края на 90-те години, но особено набира сила около 2001, 2002, 2003 г. Финансирането е станало по-лесно, въпреки факта, че хората са печелили по-малко, населението не се увеличава толкова бързо, имало е много нови жилища, и това е накарало цените им да се увеличат. Цените на жилищата нараствали и следователно е имало по-малко хора, които имат неизпълнения по ипотечните си кредити. Никой не би наложил възбрана на имота, ако може да го продаде за повече. Тогава много повече хора решили, че тези кредити са изключително сигурни и рейтинговите агенции Standard и Poor's и Moody's давали все по-високи ААА рейтинги, макар аз да бих възразил, че това са рискови заеми, така че очакваният риск при кредитиране намалявал. Така все повече и повече хора харесвали тази група активи. Те си казвали: "Еха, това е чудесно! Имат по-добра възвръщаемост от това, което мога да взема в банка или от съкровищни бонове, или куп други ценни книжа, въпреки че те са с много нисък риск или очакван риск, така че искам да налея още повече пари тук." Ипотечните брокери и инвестиционните банки си казали: "Чудесно, единственият начин да увеличим обема, за да удовлетворим всички тези хора, които искат да дават заеми, единственият начин, по който можем да намерим още хора да вземат кредити, е като понижим критериите." И този кръг се е повтарял отново и отново. И е започнал заради този процес да съберат ипотеките на няколко човека заедно, да ги пакетират и след това да ги обърнат в ценни книжа и да ги продадат на няколко инвеститори – това е било иновация в средата на 90-те или в началото на 90-те. Забравих кога точно. И е започнало да набира скорост в началото на това десетилетие. И затова цените на жилищата са се увеличили и е довело до цялото това безумие. В следващото видео ще говоря малко повече за това кои са били тези инвеститори и ще ти кажа какво общо има с техниката на хедж фонда. Но не трябва да се слагат под общ знаменател всички хедж фондове. Има и някои добри, но техниката в типичен хедж фонд е била да се възползва от този виртуален кръг, за да направи собствениците си много богати. До скоро!