Главоблъсканица за цената на жилищата (част 2)

Преди да обясня защо цените на жилищата скочиха до небесата в периода 2000 – 2006 г., мисля, че ще е хубаво да разкажа за имотния пазар и за ипотечния пазар в годините преди нещата да излязат извън контрол. Да се върнем в края на 70-те години или може би в средата на 70-те години. Родителите ми купиха къща – живеехме в Ню Орлиънс. Тази къща струваше около 60 000 долара. За да си купиш къща в онези години, даже до неотдавна, трябваше да имаш 25% собствени средства. 25% от 60 000 са – това е една четвърт – тоест 15 000 долара собствени средства. Спестявания. Кредитът от банката е 45 000. 45 000 долара ипотечен кредит. Не помня точно колко е била лихвата, но ориентировъчно – тогава лихвите бяха по-високи – да кажем 9%. 9% от 45 000 долара – да сметнем лихвата. Умножаваме 45 000 по 0,09. Това прави около 4000 лихви на година. Като го разделим на 12 месеца, това прави 340 долара лихва месечно. Спомням си, че не живеехме в тази къща, а я отдавахме под наем, защото ни трябваха средства. Давахме тази същата къща под наем за – И в края на 70-те и началото на 80-те години наемът ѝ беше 900 долара месечно. Това поставя няколко въпроса. Първо – защо тези наематели биха плащали 900 долара наем? Те вероятно са имали добри доходи. Защо да плащаш наем, когато можеш да купиш къща с ипотечен кредит и да плащаш лихва 400 долара на месец? Това е класическата дилема ипотека или наем – защо да даваш 900 долара за наем, когато можеш да придобиеш подобна къща срещу 400 долара на месец? Помисли върху това. Има няколко причини. Какви са условията да получиш ипотечен кредит? Първо ти трябват спестени 15 000. Може би имаш много добри месечни доходи, но не и дисциплината да спестят тези 15 000. Трябва ти и постоянна работа. Тези две условия – собствени средства и постоянна работа. Наемателите може би са търсели работа или са имали непостоянна доходи, но не мисля, защото тогава не бихме им я отдали под наем. И последното условие е добро кредитно досие. Може би те са го нямали. Може би не са си плащали сметките редовно и затова никоя банка не им е давала кредит, въпреки че са имали 15 000 долара и работа. Но аз смятам, че най-голямата бариера за тези хора тогава вероятно е била първоначалната вноска от 15 000 долара. А е било трудно да ги спестят, именно защото плащат наем от 900 долара. Нещата са стояли по този начин в по-голяма част от нашето съвремие. Въпреки че е ипотечният кредит е по-изгоден вариант, те не са могли да го получат. Основният проблем е бил именно в предварително спестените пари. Или пък не са имали постоянна работа или добро кредитно досие. Тези критерии били използвани известно време. Но какво се случва през 2000 г. – това даже започва в Калифорния през 90-те години, но става по-разпространено през следващото десетилетие. Започнали да занижават критериите. Ще направя отделно клипче защо изискванията се понижават. Ако през 80-те ти трябвали 25% спестени... Ще сменя цвета, този ми се струва грозен. Трябва ти постоянна работа и 700 точки в кредитното досие. И това се прилага от 80-те до 2000 г. Приблизително. Общо казано. Но примерно през 2001 г. изискванията се понижават. Ако искаш да купиш дом, можеш да намериш банка, която да иска само 10% от цената на имота като собствено участие на кредитоискателя при покупката на имота; не толкова стриктно тълкуват какво е стабилна работа и само 600 точки рейтинг в кредитното досие. Какво става, когато изискванията паднат? Да се върнем към примера, когато наемите бяха по 900 долара на месец. Тогава ти трябваха 15 000 спестени, което е 25% от стойността на къщата, но те са имали примерно само 10%. Това прави 6000. Не могат да спестят 15 000. Ако изискванията са били по-ниски, както през 2000 г., тези хора са щели да могат да си купят къща. Казват си: "Защо да плащаме наем? Имаме 10% спестени. Работата отговаря на изискванията. И кредитния рейтинг също. Значи ще си купим къща." Това ще доведе до увеличаване търсенето на жилища. Въпреки че доходите и броят на населението не са се увеличили, човек можел да намери банка, която да го финансира. През 2003 г. изискванията падат дори още. Банките казват – ние ще поемем 100%. Не са необходими предварителни спестявания. Никакви спестявания. Представи си колко много хора имат добри доходи, но нямат никакви спестявания. Внезапно банката финансира 100% от ипотечния кредит. Пак изисква да имаш работа и може би 500 точки рейтинг. И така без да има ръст на доходите, без ръст на заетостта, без ръст на населението, много повече хора получават финансиране и биха могли да си купят жилище. И ситуацията се влошава. Това става вече практика през 2004-5 г. Просто декларираш някакъв доход и вземаш "кредит на лъжеца". Ще направя отделно клипче за тях. Основното е, че сега няма участие с лични спестявания. Ако нямаш работа – можеш да излъжеш, че имаш. Казваш на банката, че работиш, и тя не си прави труда да провери. Просто декларираш доход и това е. И ако ипотеката изисква примерно доход от 10 000 на месец, а ти получаваш само 2000, може просто да излъжеш. Декларираш завишен доход, не проверяват работата ти и дори не проверяват кредитния ти рейтинг. Тоест през 2004-5 година вземането на ипотечен кредит става детска игра. Когато изискванията са понижават, все повече хора са одобрявани за ипотечни кредити, макар че нямат доход. И така се увеличава кръгът от хора, които могат да получат ипотечен кредит, така расте и търсенето на имоти. Това води и до скок на цените им. Очевидният въпрос е: защо се е случило това? Защо от 2001 г. става все по-лесно да те одобрят за ипотечен кредит? И как се стига до абсурда през 2004-5 г., когато в Калифорния и Флорида хора с 40 000 долара годишен доход получаваха ипотечен кредит без никакви спестявания. Някои от тях са работници имигранти. И те си купуват къщи за по $1 млн. В следващото клипче ще обясня. Защо банките дават кредит на хора, които едва ли ще им се изплатят някога. До скоро!