Доверителна сметка

Къщата, към която имаш интерес, е на пазара и се предлага на цена от 310 000. Ти предлагаш 300 000 и правиш договор за оферта, в който поставяш датата и нужната информация, казваш какво е предложението и даваш депозит, за да докажеш, че си наистина сериозен. Но изреждаш и непредвидените обстоятелства: "Хей, искам да купя тази къща и стига да мине инспекцията, да получа финансиране, да получа застраховка и документите за собственост да са в изправност, стига всичко това да мине успешно, ще финализираме сделката след около два месеца." В този случай продавачът има три възможности. Може да приеме предложението, да каже, че е съгласен с този договор и двамата ще го подпишете. Тоест ти ще се подпишеш и продавачът също, и тогава всички са съгласни с условията на договора. След това депозитът ти ще бъде взет, а относно къде отива ще говорим след малко. Друг вариант е продавачът да откаже веднага офертата ти. Да каже "Не, това е подигравка. Тази къща е била в семейството ни цяла вечност. 310 000 е възможно най-ниската цена, която предлагам. Това предложение изобщо не представлява интерес за мен, не искам да правя нищо такова." Тоест отказва веднага. А третият вариант е продавачът да направи контра-оферта. Ще каже, че твоята оферта е близо, но ще направи договор за контра-оферта, в който вместо 300 000 – сега говорим за продавача - ще предложи 305 000. Може да иска по-малко непредвидени обстоятелства или по-ранна дата за затваряне на сделката, по-скорошна от вече предложената. Или ще предложи купувачът да поеме повече от разходите по осъществяване на сделката, или нещо друго от договора. Тоест продавачът иска да направи контра-оферта, която е по-изгодна за него. Купувачът може да я разгледа и да я отхвърли или да продължи преговарянето по договора. Но за по-просто ще кажем, че офертата на купувача е приета. Ако договорът за оферта се приеме, тогава купувачът и продавачът го подписват и продължават с процеса, сделката се задвижва. А това води до цяла поредица от неща, които ще се случат. Нека визуализирам процеса като диаграма. Представяме си сценарий, в който офертата се приема. И първото нещо, което ще се случи, е това да си отвориш ескроу сметка. Отваряне на ескроу сметка. Знам, че сега се питаш: Какво е ескроу сметка? И знам, че се чудиш, защото си спомням първия път, когато бях замесен в сделка за недвижим имот, и си помислих точно това. Думата "ескроу" често се появяваше отново и отново, а никога не я бях срещал, преди да започна да се занимавам със сделката по имота. Ескроу сметката всъщност е... Ще поместя това малко по-нагоре. Когато имаш купувач и продавач – като ескроу сметка не се ползва само за недвижими имоти, този вид сметка е удобна винаги, когато правиш значителна сделка за нещо, което е доста ценно и затова може сделката да е малко по-заплетена. И така купувачът – има купувач и продавач – купувачът може да каже: "Хей, дай ми ключовете за къщата. Дай ми ключовете и тогава ще ти дам парите." Но продавачът може да каже "Хей, няма просто да ти ги дам." Когато говоря за ключове, говоря за правото на собственост, то е важно. Все пак ключалките се сменят. "Дай ми правото на собственост и тогава ще ти платя." Тогава продавачът казва "Хей, това ми е основен актив. Най-големият, който имам. Няма как просто ти дам правото на собственост докато не получа парите." Купувачът казва "Не, това са всичките ми пари, няма просто да ти ги дам докато не получа правото на собственост, докато не получа собственост върху къщата. И между другото, не искам да ти дам парите преди да се изпълнят условията ми – да инспектирам къщата и да направя всичко друго, включено в договора." А продавачът казва "Чакай, не искам да ти позволя да вкараш всички тези непознати в къщата ми и да я инспектираш, без да знам дали ще я купиш със сигурност." Тук се вижда, че в подобна ситуация може да стане едно пълно объркване. Двете страни искат да извършат сделката, но да си нямат доворие или да си имат, но да се притесняват, че единият може да вземе правото на собственост и да избяга или другият само да вземе парите или просто някой от двамата да е несериозен. И затова обществото е намерило решение на проблема и то не само относно къщи, но и за каквато и да е важна сделка -–може да е нещо свързано с бизнес или като цяло нещо сравнително сложно. Решението е замесените в сделката да се обърнат към доверена трета страна. Нека го запиша. Трета страна, или трето лице, на което имат доверие, наречено ескроу агент. Това тук е ескроу агентът. А когато говорим за ескроу, говорим за това да поставим нещо все едно в ръцете на на някоя трета страна, в сметка, в която всичко ще се пази. Купувачът ще сложи всичко нужно там и продавачът също ще сложи всичко нужно там. А тогава доверената трета страна може да провери дали и двете страни си спазват задълженията и тогава ще даде, каквото е нужно и на продавача, и на купувача, и накрая ще затвори ескроу сметката. Тоест, когато започнеш, когато отвориш ескроу сметката, това означава, че… Да кажем, че това е ескроу агентът, който ще управлява ескроу сметката. Тоест, щом офертата се приеме, се отваря ескроу сметка и депозитът, за който говорихме, ще бъде внесен в нея. Нека го напиша. Депозитът, тези 9000 долара, който беше в договора за оферта се внася в ескроу сметката. Защо е важно да бъде внесен там? Ако дадеш депозитът директно на продавача, той може само да осребри чека, но после да откаже да продължи сделката или да не разреши на инспектора да влезе в къщата, или да стане някакъв проблем. Това е начин купувачът да се чувства сигурен, че не просто пише чек, който после ще изчезне без дори да разбере. Все пак 9000 долара не е малка сума пари. И така и продавачът е по-сигурен: "Имам доверие на третата страна, а и купувачът изглежда сериозен. Внесъл е депозита в сметката, знам, че е там и затова може прехвърлянето на правото на собственост да продължи. Разрешавам инспекторите да влязат в къщата, одобрявам това и така нататък." И минавайки през този период, периодът между момента, в който офертата е била направена, този период от два месеца, а може и по-дълъг, и датата на финализиране на сделката – а това реално е затварянето на ескроу сметката – всички са изпълнили задълженията си. Но в този период от два месеца всичко това ще се случи. Ще има... Ще има инспекция. Къщата ще мине инспекцията. Къщата минава успешно инспекцията... Финансирането се осъществява, а остатъкът от парите за плащането на къщата влизат в ескроу сметката. Ето го финансирането. Да кажем, че този човек дава 20 процента – депозит от 9000 долара. Нека сложа малко детайли тук. Ето го депозитът от 9000 долара. Но за да се осъществи прехвърлянето, тук трябва да има 300 000. И да кажем, че купувачът внася първо 20 процента от цената на къщата, която купува за 300 000 долара. Това са 60 000 долара. Но вече е внесъл 9000 долара. Този депозит обичайно се счита към първата вноска и затова към нея ще внесе само още 51 000 долара. Авансова вноска от 51 000 долара. И след това идва и финансирането, което представлява останалите 240 000 долара. 240 000 долара от банката. Може да има и някакви странични разноски, свързани със финализирането, наречени разходи по финализирането. И ще има специално видео относно различните видове разходи. Но като цяло включват плащането на агентите, на ипотечните брокери, плащане за ескроу услугите, за услугите, свързани с правото на собственост, проследяването на историята на собствеността и други. И двете страни ще вкарат разноските си по затварянето на сделката. И купувачът, и продавачът. Да отбележа само – различните щати може да имат различни конвенции и дори различните сделки може да имат различни практики за разходи по прехвърлянето. И така избираме датата на финализиране на сделката да бъде 15-ти декември, приемайки че това се случва през 2015-та година. Тогава доверената трета страна, ескроу агентът, ще каже "Добре, купувачът е внесъл всичко нужно, за да купи къщата. Продавачът е изпълнил всичките си задължения, къщата е минала успешно инспекцията, всички посочени точки относно непредвидени обстоятелства също са изпълнени." В деня на финализиране на сделката доверената трета страна, ескроу агентът, съответно ще предаде парите на когото трябва. Ще даде сумата от 300 000 долара на продавача, ще издаде нов нотариален акт за правото на собственост, който гарантира, че къщата е собственост на купувача и също ще плати на всеки, който е участвал в процеса. Вероятно и на себе си, защото е осъществил част от услугите, свързани с този процес, и затова ще бъде включен в разноските по затваряне, заедно с ипотечния брокер, агентите и всички други, участвали в прехвърлянето на правото на собственост. И както виждаме във видеото за право на собственост, то представлява заверяването на нотариален акт в общината или в някаква държавна служба. Значи това тук всъщност ще бъде нотариален акт, който служи като доказателство за новия собственик, че сега той притежава имота. Основното значение на ескроу е, че това е начин или място, в което се събират всички задължения на различните страни, за да си имат доверие. После в деня на затваряне на сделката, в който реално се затваря и ескроу сметката, тъй като няма нужда от нея повече, тогава се разпределят различните неща на различните страни и прехвърлянето на правото на собственост е завършено.