Даване на оферта за дом

Да кажем, че тази къща е била на пазара за няколко седмици и исканата сума е 310 000 долара. Казваш "Добре, това изглежда като мечтания дом." Искаш да купиш къща и казваш "Това е къщата, в която мога да си представя да живеем аз и семейството ми. Бих искал да купя тази къща." Но знаеш, че с тази цена тя е на пазара от няколко седмици. Мислиш, че може да уредиш по-изгодна сделка, затова правиш предложение. Решаваш да направиш оферта за, да кажем, за малко по-малко – за 300 000 долара. И въпросът е как ти или агентът ти процедира с предлагането на оферта? Процедурата не е просто да отидеш при продавача или агента му и да кажеш, че ще предложиш 300 000 долара, защото няма как да знаят дали си сериозен. Не знаят дали всъщност имаш парите за покупката, дали си в състояние да купиш, или просто се шегуваш и им губиш времето. И за да докажеш, че не им губиш времето, създаваш, или попълваш договор за оферта за жилище. Нека помислим какво трябва или какво би съдържал един договор за оферта. Вероятно агентът ти, ако използваш агент, или пък брокерът, или дори ти можеш да откриеш такъв формуляр по интернет, ще създадеш договор с основна информация, която искаш да включиш. Очевидно би ти трябвала информация за имота, адреса на имота, купувача - ти, тоест купувача и продавача. Това е, за да стане ясно за какво се отнася договора. Той е относно имота и кой сключва този договор, а след това ще включиш информация за самата оферта – тоест, ще приложиш и твоето предложение. Ще кажеш, че предлагаш 300 000 долара. И след това ще докажеш, че не просто се шегуваш с тях, а че си сериозен за офертата. Предложението е направено сериозно и затова ще дадеш депозит, когато създаваш договора за оферта или по-скоро е обичайно да дадеш депозит, който може да е на различна стойност. По-голям депозит е по-добре, защото показва, че си наистина сериозен, че всъщност ще изпълниш офертата от договора. Типично е за тези депозити да бъдат някъде между... Виждал съм един процент, два процента, три процента, четири, пет процента или дори самата цена на къщата. Най-често съм виждал три процента, но не е задължително да са три процента. Депозитът е просто индикатор за продавача, че си сериозен за офертата. Затова ще напишеш чек, заедно с договора, за, да кажем, три процента от предложената цена. Три процента от 300 000 долара са 9000 – тоест чек за 9000 долара. На някои места не е в проценти. Някои хора казват "Просто дай 1000 долара или 2000", колкото и да е. Но тези пари... Да повторя – това е чек, който подписваш с договора за офертата. Това показва, че си сериозен за предложението ти и ако поради някаква причина не можеш да изпълниш договора, продавачът ще може да задържи парите и затова така показваш, че офертата ти е сериозна. Това показва, че си сериозен и че трябва да те вземат насериозно и че е по-добре да продължат с процеса по приключване на сделката за покупката на имота, а в бъдещи видеа ще говорим повече относно как става това. Сега може би си мислиш "Няма как просто да купя имота направо. Разгледах дома, харесва ми. Харесвам квартала, изглежда в добро състояние, но не знам със сигурност дали е в добро състояние, освен ако не го инспектирам, освен ако не повикам експерти, които да ме уверят, че е в добро състояние." И за да се увериш, обичайната процедура е да добавиш точка за непредвидени обстоятелства в договора. Най-често срещаните такива са инспекции, защото може да искаш да се провери за термити, да се прегледат основите на къщата, да се инспектира водопроводната или електрическата система, за да се увериш, че всичко е наред. Ако нещо не е наред при инспекцията, къщата вече не е това, което си очаквал/а, че е, което ти позволява да се оттеглиш от договора и да си получиш обратно депозита. Освен тези, други непредвидени обстоятелства са... Например мислиш, че ще получиш 300 000 долара. Може би си спестил достатъчно за депозит. Спестил си 20 процента от сумата, тоест 60 000 долара или може би дори 70 или 80 хиляди долара, защото имаш нужда и от пари по разходите по сделката, което ще обсъдим в други видеа, също за да купиш мебели... Каквато и да е причината, спестената сума е 70 или 80 хиляди, но ще трябва да заемеш остатъка от парите. И ще трябва да изтеглиш кредит. Банката пише писмо, в което казва, че според дохода и кредитната ти история, са одобрили предварително кредита и затова вероятно ще получиш кредит. Но това не е същото като реално да получиш кредит. Нещо може да се случи и банката да забележи, че е пропуснала нещо или финансовото ти състояние може да се промени във времето между предварителното одобрение и реалното получаване на кредита. Значи друго типично непредвидено обстоятелство би било финансово, в което казваш "Виж, наистина искам да купя тази къща, но е ясно, че няма да успея, освен ако не получа финансиране. Други неща, които може да включиш, са неща като застраховка. Защо пък застраховката е непредвидено обстоятелство? Това е по-рядко срещано, затова ще сложа звездичка тук. Добре, имотът може да е на място с чести наводнения и предният собственик се е застраховал, тъй като вече е бил собственик, но сега застрахователната компания не застрахова къщата, защото е прекалено рискова по отношение на наводнения. Затова застраховка за наводнение е също такова обстоятелство. Също така тук влиза и ясното право на собственост – нещо, което очевидно ще ти трябва, ако искаш да купиш къщата, или от което вероятно ще се нуждаеш, но има други видеа, в които говорим за това. Това са неща, които, ако по някаква причина пропаднат, договорът ти позволява да се оттеглиш от сделката. Обаче ако пазарът на имоти е нагорещен и има много хора, предлагащи оферти за един и същ имот, а някои от тях предлагат доста привлекателни оферти като да платят в брой или да предложат и други неща, тогава е нормално да включиш по-малко точки за непредвидени обстоятелства, защото все пак продавачът търси най-сериозния купувач и ако някой е съгласен да се откаже от непредвидените обстоятелства в договора си и казва "Знам, че звучи налудничаво, но много искам да взема тази къща в каквото и да е състояние", то това е доста по-привлекателно за продавача, защото той смята, че сделката няма да се развали, заради нещо непредвидено. Но това е в много, много нагорещен пазар. Ако си в нормален пазар на имоти, предлагам да говориш с брокери или други хора от бранша, за да разбереш какъв точно е пазарът сега. По-често срещано е да включиш подобни неща и най-вече клаузи за инспекции, за финансиране и за правото на собственост. Последната част е – като само споменавам някои детайли, а в други видеа може да погледнем истински договор за оферта – можеш да посочиш дата за финализиране на сделката. Може би този договор се сключва, да кажем, на 15 октомври 2015 г., и да кажем, че искаш да приключиш сделката, тоест искаш всичко да е готово и да дадеш на продавача цялата сума и да получиш правото на собственост на къщата например след два месеца, тоест на 15 декември 2015 г. А от гледната точка на продавача: колкото по-скоро е датата на приключване на сделката, толкова по-сигурен е, че сделката ще се осъществи. Затова за да направиш офертата си изкушителна за продавача, ще включиш възможно най-малко непредвидени обстоятелства и ще направиш датата за приключване възможно най-скоро, но ако пазарът на недвижими имоти не е супер нагорещен, няма да е нужно да рискуваш да имаш проблеми, а и е доста по-благоразумно да проведеш инспекции и да включиш точка за непредвидени обстоятелства за тези неща дори и да не са напълно същите.