Право на собственост и нотариални актове при недвижимите имоти

Да кажем, че това съм аз в тази колона тук и това си ти в тази колона. И да кажем, че ти държиш една хубава и сочна ябълка, ето една ябълка тук. Ще нарисувам тази ябълка както трябва, ще направя листото зелено. Ти държиш тази ябълка, а аз съм гладен и бих искал да си хапна ябълка. Предполагам, че тази ябълка е твоя, предполагам, че е твоя собственост и затова ти казвам "Хей, мога ли да купя тази ябълка?" Казваш ми, че нямаш нужда от нея и ще ми я продадеш за един долар. Аз ти давам един долар. Давам ти един долар, а ти ми даваш ябълката. Ти ми даваш ябълката и сега аз имам ябълката, сега аз я притежавам. Ябълката малко се смачка някак в процеса на сделката. И сега аз имам тази ябълка. Като направих сделката, направих и някои предположения. Предположих, че разпореждането с ябълката е еквивалентно на собственост на ябълката. Предположих, че разпореждането е равно на собствеността. И може да се чудиш при какви условия ползването или разпореждането не е същото като собствеността. Добре, ами ако ти си взел/а тази ябълка от двора на съседа ти? Законният собственик на ябълката е твоят съсед, но ти просто си я откъснал/а. Може да си я взел/а от магазина на ъгъла или да си я намерил/а на пейка и да си си казал/а: "Изглежда, че никой друг не претендира за нея, затова аз ще си присвоя ябълката." Но може някой да я е оставил и да се върне след час и да попита "Какво стана с ябълката ми? Аз съм собственикът." Както виждаш, дори в примера с една ябълка ползването може да не е равно на собственост. Тези две неща може да не съвпадат. Но за нещо толкова дребно като една ябълка, което, така да се каже, не е толкова значимо финансово, нещо, за което знаеш, че има пазарна стойност само от един долар, би било прекалено много работа да провериш предисторията на ябълката или да направиш съдебен анализ, за да видиш от чия градина е дошла ябълката, или да видиш дали някой друг има законни права над тази ябълка. За неща като ябълки обикновено просто предполагаме, че разпореждането се равнява на собствеността. Нека качим летвата малко по-нагоре. Вместо ябълка, нека кажем, че говорим за къща. Да кажем, че използваш за живеене тази хубава жълта къща. Ще я нарисувам, определено има нужда да визуализираме как би изглеждала една хубава жълта къща. Тук има няколко прозореца и хубава градина. Ти използваш за живеене тази хубава къща. Какво значи да я ползваш? Означава, че живееш в нея, нейните ключове са в теб, твоята кола е на алеята на къщата. Нещата ти са в гардероба, мебелите са твои. На стената имаш снимки на теб и семейството ти. Вижда се, че ти ползваш тази къща. Забождаш отпред знак, че къщата се продава. Тя е за продан. Поставяш знак за продан навън пред къщата и аз съм нов в града и имам нужда от място, в което да живеем аз и семейството ми. Казвам ти "Хей, бих искал да купя тази къща. Колко струва?" А ти казваш "100 000 долара." Казвам си "Звучи като разумна цена в сравнение с останалите къщи в този квартал. Искам да я купя." Ти казваш "Чудесно." Аз идвам при теб, пиша чек или може би дори имам 100 000 долара в брой. Това е малко по-сериозна сделка от тази с ябълката. И тогава в замяна ти ми даваш ключовете на къщата. Сега аз имам ключовете на тази къща. Ще нарисувам едни ключове тук. Ето ги. Казваш "Дай ми един час." Тогава събираш целия багаж, сваляш снимките, слагаш ги в автомобила си и си тръгваш. Казвам си "Добре, просто ще се преместя в тази къща." Сега вероятно си мислиш, че има нещо подозрително тук. Нещо ни кара да се чувстваме по-малко сигурни в тази сделка тук, отколкото в онази там. Само защото този човек се оказва в къщата и ключовете са в него, не означава, че е собственик на къщата. Да повторим, ползване не означава задължително и собственост. Има много примери за къщи, за които ползване не е равно на собственост. Човекът може просто да е наел къщата, може да е била под наем. Може да е бил и просто гост в къщата. А може и истинските собственици да са били на работа и лицето на човека да е било на снимките, защото е бил девер например или нещо такова. Вероятно просто е бил гост в къщата. Може би просто е видял тази свободна къща, може тя да е нечия ваканционна вила и да си е казал "Тези хора често ги няма през лятото, затова ще отида там, ще сменя ключалките, ще взема ключовете и ще се преструвам, че живея тук. И ще намеря човек, който е нов в града и ще му продам къщата за 100 000 долара." Ако смяташ, че тези примери, които дадох, са нелепи сценарии – всъщност такива неща са се случвали. Както можеш да си представиш, има хора, които са по-безскрупулни и чийто морал е съмнителен и затова биха се изкушили да направят нещо подобно. Можеш да си представиш, че когато говорим за такива големи суми, хора са се опитвали да направят такива големи измами. Но как можеш да разбереш... И да повторим – в случая с ябълката може някой да я е оставил на пейка и друг да е решил, че е негова. Помислил е, че е негова, като я е открил. Може и да не е било измама. Може някой да си е помислил, че е наследил къщата, но после са дошли други роднини, които са били по-близки на предишния собственик, и са казали: "Чакай малко, може да дадеш къщата на зет си." Или пък "Аз съм по-малкият брат", или "Аз съм изгубеното му дете", или нещо друго. Тоест може да си мислиш, че притежаваш къщата, но може да има някакъв друг иск върху нея. Може къщата да е купена по правилата или само да си мислиш така, но може предният собственик да е бил в спор с брат му или сестра му за собствеността на къщата и затова да е имало и други претенции за нея. Начинът, по който в модерното общество се справяме с проблема, е проследяване правата за собственост или иначе погледнато – кой е собственикът. Това е важна дума. Кой има собственост или кой има доказателство за собственост? Като казвам собственост, това са права за собственост. Говорим за реалното право да живееш в къщата. Това е правото например да градинарстваш и да променяш вида на къщата. Въпросът кой е собственикът или кой има доказателство за собствеността се решава чрез легални документи. Доказателство за собственост. А тези легални документи се наричат нотариални актове. Нега го запиша. Законна собственост. Тези законови документи се наричат нотариални актове. Тоест, ако искам да купя тази къща от теб, ще отидем при нотариус и ще направим нотариален акт, който прехвърля собствеността ти на мен. Но си казваш: "Стой, това все още не ми доказва, че всичко е наред с тази къща." И затова аз ще проследя кой е собственикът. И всъщност има компании, които правят това. Търсят в обществените регистри на града или на окръга и ще видят всички нотариални актове, които са били заверени в града. И когато има такъв акт, ако се е случило по правилата, трябва да се направи обществено вписване. Трябва да бъде регистриран от града или окръга. Когато проследяваш собственост на къщата... Нека го направим с различен цвят... Когато проследяваш кой е собственик, който и да проследява, ще потърси в обществените регистри и ще види всички предни нотариални актове. Ще провери нотариалните актове от предишния собственик на къщата чак до твоя. Ще провери и акта на по-предишния собственик и ще се увери, че прехвърлянето на собствеността винаги е било изрядно, че не е имало странни искове върху къщата и че не е имало запори. Ще говорим повече и за това какво е запор. Запор е общо взето иск върху къщата. Може би някой собственик отдавна не е платил данък върху имота и градът казва "Който притежава къщата, ни дължи 1000 долара." Или някой, четири собственика по-назад, който е подобрил къщата, да каже "Хей, онзи собственик не ми плати за алеята. Имам запор на къщата и който се възползва от тази алея, който притежава къщата, все още ми дължи пари преди да премахна запора." В съвременното общество се справяме с този проблем, като казваме: "Добре, ти продаваш тази къща, но преди да ти дам парите, ще проследя собствеността, ще се уверя, че няма други искове, за да съм сигурен, че си истинският собственик. И чак тогава ще прехвърля парите." На български език благодарение на "Образование без раници" с подкрепата на Делойт България.