Видове доверителни сметки при сделките с недвижими имоти

Терминът "ескроу" – това "Е" изглежда смешно – терминът ескроу се използва често в сферата на недвижимите имоти. Всъщност се използва в много финансови сделки като цяло, но недвижими имоти е сферата, в която повечето от нас го срещат най-често. Дори и в контекста на жилищните недвижими имоти често се използва по два различни начина, което го прави още по-объркващ. Една ситуация, в която се използва думата ескроу, е когато купуваш къща. Случващото се е следното: правиш оферта върху къщата, да кажем, че продавачът я приема и след това отваряте ескроу сметка. А относно какво е ескроу - това е банкова сметка на трета страна. Тоест тази сметка се управлява от доверена трета страна. Това тук е ескроу и се управлява от доверена трета страна. И тук купувачът, за когото ще използвам друг цвят, внася всичките си задължения като например депозита, който е част от договора за офертата. Може да бъде и остатъка от първата вноска, понеже най-често депозитът се брои към нея. Може да бъде и цялото финансиране. Да кажем, че това тук е първата вноска, вноската и депозита. Може да се внесе финансирането, което означава остатъка от парите за къщата. И продавачът също изпълнява задълженията си. Нека това тук да бъде продавачът. Той позволява къщата да бъде инспектирана и да кажем, че инспекцията минава успешно. Да кажем, че и компанията, занимаваща се с правото на собственост успява да го проучи и открива, че всичко с него е наред. Изчистено и ясно право на собственост. И така до датата на финализиране на сделката, когато се затваря и ескроу сметката – стигаме до нея, до датата на финализиране на сделката. Тогава третата страна казва "Всички са изпълнили своите задължения. Ще дам парите на продавача, а на купувача ще дам къщата." Или по-скоро правото на собственост върху къщата. Задълбочаваме се много повече в това в други видеа. Това е един вид ескроу - трета страна, която събира задълженията на двете страни, за да се стигне до затваряне и да се прехвърлят къщата и парите и да се прехвърли собствеността върху къщата. Друг начин, по който се използва думата ескроу в жилищните недвижими имоти, е нещо подобно на това и отново включва доверена трета страна. Но това всъщност е значението на термина – използването на доверена трета страна, наличието на отделна сметка, която двете страни в една сделка използват, за да улеснят самата сделка. Друго място, където може да го видиш е при плащането на вноските по ипотечен кредит Обикновено когато говорим за ипотечни вноски... Да кажем, че месечната ипотечна вноска е, за по-лесно, 1000 долара. Това е ипотечната вноска, 1000 долара. И да кажем, че част от първата ти ипотечна вноска покрива някаква сума от лихвите. Тоест в началото ще плащаш предимно лихви. А друга част от вноската ще отиде за самата главница. Подобно нещо сме виждали често. Следващата вноска ще бъде 1000 долара... Ако ипотечният кредит е с фиксирана лихва, по-голямата част от вноската от 1000 долара ще отиде по главницата и по-малка част ще изплаща лихвата. Но когато пишеш чека за банката, е възможно да откриеш, че плащаш повече от 1000 долара. И си казваш "Защо плащам повече?" И като се обадиш в банката, ще ги попиташ, а те ще кажат "Нали знаеш, че ако не успееш да изплатиш ипотеката, къщата остава за нас и затова искаме да се уверим, че застраховката е в изрядност и че данъците са платени." Но защо ги интересува дали къщата е застрахована? Е, ако къщата не е застрахована и се появи някой ураган или торнадо и я унищожи, може да решиш да се откажеш от ипотеката и за банката да остане единствено една къща, унищожена от ураган или торнадо. Затова искат да е застрахована и всички данъци да са платени, защото ако много данъци са неплатени, може просто да се откажеш от къщата и банката ще трябва да изплати тези данъци. И затова в такъв случай банката може да каже "Добре, знаеш ли какво? Къщата ти..." Просто ще пооправя числата, за да паснат по-добре. "За къщата ти трябва да плащаш 1200 годишно за застраховка и освен това трябва да плащаш и още 1200 долара годишно данъци върху имота." Тоест това прави общо 2400 долара годишно. Може да отбележим кое за какво е: за данъци и за застраховка или съкратено - Д и З (във видеото - Т и I). Тоест имаме 2400 долара за данъци и застраховка, и за да се уверим, че ще ги изплатиш, ще трябва месечно да плащаш една дванайста част от тази сума, тоест 200 долара. Ще плащаш 200 долара всеки месец за данъци и застраховка, а тези пари ще се внасят в ескроу сметка. Така тези 200 долара месечно отиват в ескроу сметка за данъци и застраховка. И в този случай човекът, който управлява ескроу сметката, щом получи сметка за данъците или застраховката, ще я изплати с наличната сума в ескроу сметката. И да повторя, това е сметка на сигурна трета страна, използвана за определена цел. В този случай тази цел е да изплаща твоите застраховка и данъци. Ти искаш парите да стоят в тази сметка, за да е сигурно, че отиват по предназначение. А банката иска тази сметка, за да е сигурна, че има пари да се платят застраховката и данъците. Така че съществуват два основни случая, в които можеш да срещнеш термина ескроу. И двата представят един и същ принцип – да внесеш пари в сметка, за да се използват за определена цел, но обикновено съществуват два различни контекста – при продажба на имот за да се улесни финализирането на сделката и затварянето на ескроу, тоест прехвърлянето на собствеността на къщата. Във втория случай се прави, за да се уверят страните, че всички разноски са платени.