If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Ако си зад уеб филтър, моля, увери се, че домейните *. kastatic.org и *. kasandbox.org са разрешени.

Основно съдържание

Ипотечен кредит с променлива лихва (ИПЛ)

В това видео ще разгледаме ипотечните кредити с регулируем лихвен процент (ARMs), включително как те работят. В каква ситуация тази ипотека може да е изгодна и кога може да бъдеш ощетен/а.

Искаш ли да се присъединиш към разговора?

Все още няма публикации.
Разбираш ли английски? Натисни тук, за да видиш още дискусии в английския сайт на Кан Академия.

Видео транскрипция

В това видео искам да разгледаме механизмите на един типичен ипотечен кредит с плаваща (променлива) лихва, която зависи от РЛП (Регулируем Лихвен Процент), и след това да поразсъждаваме в какви ситуации тя би била от полза и в какви може да не е най-добрата възможност за един купувач на жилище. Нека първо просто помислим върху механизма и за да го направим, ще нарисувам една малка времева линия. Да кажем, че верикалната ос ще представлява лихвения процент, ще бъде в проценти. Това е един процент, два процента, три процента, четири, пет, шест, а може и да бъде дори повече от това. Да кажем, че това е времевата ос. Това тук е времевата ос в години. Това е една година, две години, три години, четири години, пет години и може би бихме се разстлали в шест години. Преди да построя графиката на ипотечен кредит с плаваща лихва, да разгледаме ипотечен кредит с постоянен лихвен процент. Ако имах ипотечен кредит с постоянен лихвен процент, това означава точно каквото се казва. Лихвата ще бъде постоянна. При ипотечен кредит с постоянна лихва, като той представлява следното: в момента, когато взимаш кредита, в зависимост от това какъв вид кредит взимаш и каква е кредитната ти история, да кажем, че получаваш лихва от четири процента. Това означава, че за срока на твоя кредит лихвата му ще бъде четири процента. Каквото плащаш по главницата, каквато и главница да ти остава след всеки времеви период, ще плащаш четири процента годишна лихва във всеки момент. Разгледали сме го по- задълбочено в други видеа, в които говорим за 30- и 15-годишни и 10-годишни ипотечни кредити с постоянна лихва. Може би си казваш "Чакай, мислех, че с времето плащам повече и повече по главницата, което означава, че все по-малко от всяка вноска отива за лихви. Тоест не изглежда лихвата да се променя." И има истина в това – сумата, която плащаш за лихви при ипотечен кредит с постоянен лихвен процент, тази сума наистина намалява всеки месец, тъй като намалява главницата на кредита. Но лихвеният процент, процентът, който плащаш по оставащата главница, остава постоянен. В този пример ще използваме постоянна лихва от четири процента. А какво се случва при ипотечен кредит с плаваща лихва? Както мислиш, това означава, че условията по този ипотечен кредит ще се променят. Тоест, ипотечен кредит с плаваща лихва може да започне с лихва от два процента, което би изглеждало доста добре, но начина, по който тази сделка работи, е: ако лихвените проценти по краткосрочните кредити се покачат, лихвата на ипотечния кредит с плаващ лихвен процент ще се покачи също. Съществува реалност, в която ако краткосрочните лихвени проценти се покачат достатъчно, лихвеният процент на ипотечен кредит с променлива лихва може да стане по-висок от този на ипотечен кредит с постоянна лихва. Ако лихвените проценти се увеличат значително, според зависи дали има тавани при някакви проценти, този лихвен процент може да се увеличи много. Какво имам предвид тук? Какво означава въпросът "Какво става при увеличение на краткосрочните лихвени проценти?" Когато имаш ипотечен кредит с плаваща лихва, тя обикновено се нагласява към някакъв базов лихвен процент или индекс. В САЩ най-често се използват лихвите по-краткосрочните съкровищни бонове. Това е лихвеният процент, който трябва да плати правителството, когато иска да заеме пари за една година. Тоест имаме съкровищни бонове със срок една година, въпреки че може да има и други референтни индекси. Друг типичен индекс за какъвто и да е вид кредити с плаваща лихва, не само ипотечни кредити, а всякакъв вид кредити, дори и корпоративни, е лондонският междубанков лихвен процент, ЛИБОР. Лондонски междубанков лихвен процент и имаме и други видеа относно какво е ЛИБОР. Да кажем просто, че разглеждаме едногодишни съкровищни бонове като референтен индекс. Едногодишни държавни бонове, които се търгуват активно, затова този показател се променя ежедневно. Да кажем, че това е графиката на случващото се във времето за едногодишни съкровищни бонове. Това е лихвеният процент, което означава, че ако в точно този период от време дадеш назаем пари на правителството за една година, ще получаваш два процента лихва. Лихвата по правителствения заем е два процента. Доста е малка вероятността който и заемодател да е да ти предложи същия лихвен процент като този на правителството. Правителството може да принтира пари, имаш вяра и доверие в Съединените щати. Но банката няма същото доверие в теб, когато плащаш – може да изпаднеш във финансово затруднение и поради някаква причина да не можеш да платиш заема. Затова няма да ти предложат същия лихвен процент, а ще добавят към него и нещо отгоре. Да кажем, че кредитната ти история е добра, затова надбавката ти е един процент. Всъщност само много утвърдени компании биха получили надбавка само един процент. Но приемаме това, за да улесним изчисленията. Виждаш ето тук – във времето, в което си взел заема, едногодишните съкровищни бонове са били с лихва от един процент и затова сега ще платиш два процента. При ипотечния кредит с променлива лихва през някакъв период от време, понякога през всеки шест месеца, понякога всяка година, лихвеният процент да се преизчислява. Да кажем, че имаме ипотечен кредит с плаваща лихва, която се преизчислява всяка година. За случая, който разглеждаме, се лихвата се преизчислява всяка година. Това означава, че ще платиш лихва два процента през първата година, от момент нула, от началния момент, до първата година. И в този момент ще погледнат какъв е референтният индекс и ще си кажат: "Изглежда, че индексът сега се равнява на 1,6 процента." Тогава ще платиш още един процент в надбавка към индекса, което се равнява на 2,6 процента. Накратко, ще плащаш лихва 2,6 процента за следващата година. Но после краткосрочните лихвени проценти се покачват дори още повече. Доста близо са до три, затова ще плащаш лихва от 4 четири процента. В сценарий, в който лихвените проценти се покачват постоянно, лихвата по ипотечния кредит се преизчислява всяка година. Сега виждаш, че най-рано до третата си година ще плащаш приблизително същата лихва като на ипотечен кредит с постоянна лихва. Може би си мислиш: "Хей, това е добра сделка. Първите две години платих по-малко, отколкото щях да платя при фиксирана лихва. И само за третата година ще платя същата сума. И това е вярно в този случай – засега сметките са в твоя полза. Но сега в третата година лихвените проценти са даже още по-високи и лихвата ще стане по-голяма. Затова лихвеният процент може да бъде тук горе на графиката. Тази година плащаш повече – лихвеният ти процент, частта от вноската, с която покриваш лихви, сега е повече от лихвата, която се плаща по ипотечен кредит с постоянна лихва. Сега нарисувах случай, в който изведнъж ситуацията е по-благоприятна и лихвата ще стане по-ниска. Тук все още плащаш повече, отколкото би плащал/а при постоянна лихва, но през тази година вече отново плащаш по-малко. Това е един от многото възможни сценарии. За този сценарий си мислиш: "Но пак ипотечния кредит с променлив лихвен процент по-скоро беше в моя полза през по-голямата част от годините. Плащам по-малко, отколкото бих при ипотечен кредит с фиксирана лихва." Бих казал, че е по-ниска само няколко години. Но запомни, че това е само един от многото възможни случаи. Може би или инфлацията да излезе извън контрол, или нещо друго, и тогава с референтния индекс се случва нещо подобно. Това обаче не е типично, не е вероятно да се случи, но такива неща са се случвали преди по време на периоди с огромна инфлация. При подобен случай може изведнъж плаващата лихва на ипотечния ти кредит да се покачи и то с доста. Често се срещат така наречените тавани, които не допускат преизчисляването на лихвения процент на ипотечния кредит с повече от един или два процента годишно. Но ако видиш нещо като това или нещо като това, което върви направо по този начин, това означава, че за живота на заема, специално, ако продължава 10 или 15, или 30 години, може да платиш съществено по-голяма сума за лихви. От друга страна, напълно е възможно лихвените проценти да изглеждат така през цялото време, а в този случай ипотечният кредит с плаваща лихва може да се окаже доста по-добра опция. Вероятно вече забелязваш тенденция тук. Тя е доста предвидима при ипотечен кредит с постоянна лихва. Можеш да го предвидиш и следователно това, което плащаш месец след месец, дори и да са само лихви, каквато и вноска да правиш, без значение от референтния лихвен процент, вноската ти няма да се промени. Докато ипотечният кредит с плаваща лихва е по-малко предвидим. Това ни води до една много интересна идея, наречена лихвен риск и е нещо, за което може да чуеш хората да си говорят, когато темата е финансовите мрежи на валутния курс между паунда и долара. Може да го откриеш и когато четеш финансовия раздел на вестника. Това е рискът, който поемаш в случай, че лихвените проценти се променят драматично. Какъв е рискът ти при ипотечен кредит с плаваща лихва? Рискът, който поемаш, е "Какво ще стане, ако лихвените проценти се качат много?" Тогава месечната вноска се покачва. При ипотечен кредит с постоянна лихва кой поема риска от промяна на лихвените проценти? При ипотека с фиксирана лихва, банката поема риска. Нека го напиша - това е кредит с променлива лихва, и това е с постоянна лихва. Кой поема риска от промяна на лихвения процент при случая с кредит с плаваща лихва? Тук риска се поема от кредитополучателя. Ще се възползва от по-ниски лихви, но ако лихвените проценти се покачат много, тогава този, който взима кредита, поема риска. А кой поема риска при фиксираната лихва? В този случай това ще бъде отпускащият кредита. Защото той поема риска? Ако ти отпуснат заем с постоянна лихва, нека кажем с четири процента, и ако лихвите се покачат значително... Не забравяй, че много кредитори, най-вече финансови институции като банки, също заемат пари. От кого заемат пари? Може да заемат пари от множество източници. Един от тях са хората, които държат спестявания като депозити. Не забравяй какво прави банката. Ако това тук е банката, където хората внасят депозити... И се задълбочаваме много повече в други видеа... След това парите се дават като кредити. Когато взимат депозитите, доста често банките обещават лихви на хората, и когато банката отпуска кредит, тя също получава лихва. Това тук е постоянна лихва... Но ако краткосрочните лихвени проценти се увеличат, тогава банката плаща повече от това, което получава. Лихвите по кредитите не се променят, а лихвите по депозитите се покачват, и така банката няма да изкарва толкова пари. Рискът при плаваща лихва се поема от този, който взима кредита, а при постоянна лихва – от отпускащия кредита.