If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Ако си зад уеб филтър, моля, увери се, че домейните *. kastatic.org и *. kasandbox.org са разрешени.

Основно съдържание

Лихвени проценти по ипотечни кредити

В това видео разглеждаме различните видове лихвени проценти, които може да срещнеш. Темите включват разликата между ипотечните кредити с фиксирана лихва, с регулируем лихвен процент и хибридните ипотечни кредити като заемите 5/1. Създадено от Сал Кан.

Искаш ли да се присъединиш към разговора?

Все още няма публикации.
Разбираш ли английски? Натисни тук, за да видиш още дискусии в английския сайт на Кан Академия.

Видео транскрипция

Когато искат да купят къща, повечето хора имат нужда да вземат заем, за да изплатят част от къщата. Нека кажем, че имаме къща ето тук и цeната ѝ е 200 000 долара. Искам да купя тази къща, но съм спестил 40 000 долара . Спестил съм 40 000 долара – това са моите спестявания, ще ги използвам, за да покрия първоначалната вноска, но все още ще имам нужда да взема назаем оставащата част до 200 000 долара. Аз ще трябва да взема разликата, 160 000 долара, като кредит. Видът кредит, който хората най-често избират, когато искат да купят къща, се нарича ипотечен кредит. Ипотечният кредит е кредит, който ако не бъде изплатен, този, който ви е заел парите, получава къщата. По друг начин казано, това е кредит, при който къщата е гарант, докато не изплатиш заема. Докато плащаш вноските по кредита, можеш да задържиш къщата, но ако не плащаш, банката ще изпрати човек и ще вземе къщата, и това се нарича възбрана. В това видео искам да се фокусирам върху видовете ипотечни кредити, които обикновено срещаме, и да поставим основите на знанията как да разберем какво представляват тези различни кредити. При всички тези сценарии, нека считаме, че аз ще заема 160 000 долара за къщата, която смятам да купя. Ако разгледаш някой финансов сайт или някоя от водещите търсачки, те ще ти предложат различни лихвени проценти. Ще видиш нещо такова. Опростих числата. Обикновено, ще виждаш десетични дроби тук като 5,25%, 4,18%. Аз ги опростих, за да е по-лесно и ясно. Това са типичните видове ипотечни кредити, които ще срещаш, но ако се свържеш с ипотечен брокер, ще откриеш много повече екзотични типове. Обаче това са най-често използваните и тях ще разясня във видеото. Така се надявам да можеш да се ориентираш какво представляват другите видове ипотечни кредити. 30-годишна фиксирана ипотека означава, че вноската ти и лихвеният процент са фиксирани за 30 години, и за този период от 30 години ще изплащаш кредита. В тази ситуация това е 30... Ще го напиша ето тук, ще разгледаме кредит с постоянна лихва за 30 години. Фиксиран ипотечен кредит за 30 години. Това, което ще се случи, е, че ще имаш фиксирани ипотечни вноски всеки месец. Тук ще начертая графика, за да покажа размера на вноските. Ще видиш защо правя това след секунда. Само да направя една графика. Всеки от тези стълбове представя вноската за съответния месец аз ще си измисля сумата – нека да бъде 2000 долара. Все още не съм направил изчисленията за това каква точно е вноската за 30 години с постоянна лихва 5% за кредит от 160 000 долара, но за улеснение, нека приемем, че е 2 000 долара на месец. Ще начертая ординатата ето така. Това са 2 000 долара на месец. Това е първият месец, след това ще платиш 2 000 долара през втория месец и така нататък, през целия период. При 30 години по 12 месеца ще изминат 360 месеца до последната вноска. 360-тият месец ще е последното плащане през година номер 30 и ще си изплатил кредита. Интересното тук е, че в първия месец, когато заемеш тази сума от банката – взимаш 160 000 долара, а лихвата, която плащаш за тях, е доста висока. По-голямата част от първоначалните вноски ще покрива лихва. Ще отбележа лихвата с пурпурен цвят. Това е първата вноска. О, това не е пурпурно . Това вече е. При първата вноска по- голямата част от нея покрива лихва. Ще изплатиш малка част от действителния заем. Това тук е плащането по главницата. Нека приемем, че през първия месец частта на главницата е... 2000 долара е... тук си измислям числата и за улеснение нека приемем, че това са 200 долара, а частта за покриване на лихви е 1 800 долара. Всъщност не са ми нужни всички тези допускания. Дори не е нужно да допускаме, че това е кредит за 160 000 долара, но основната идея тук е, че след първия месец ще си платил 200 долара от твоя кредит. Ако това беше кредит на стойност 160 000 долара, след първия месец не дължиш 160 000 долара минус 2000, защото 1800 долара от тази вноска покриват лихвата. Сега дължиш 160 000 долара минус 200 долара, така че се получава 159 800 долара. През следващия период платената лихва ще бъде малко по-малко. Ще бъде съвсем малко по-малко, а платената главница, тъй като плащаш същата фиксирана вноска от 2000 долара всеки месец, ще бъде малко повече. Може би през следващия месец ще бъде нещо малко по-високо, не знам, например 202 долара. Продължаваш така и според математическите изчисления плащанията се структурират така, че с тази последна вноска изплащаш съвсем малко лихва, а по-голямата част от вноската покрива главницата. Реално се използва за покриване на главницата. И след последната вноска кредитът вече е платен. Това ще се случи след 30 години, това е период от 30 години. Фиксираният кредит със срок 15 години почива на същия принцип с изключение на това, че вместо да отнема 30 години, за да се изплати, това става за 15 години. Вместо да е за 360 месеца, в случая с 15 години ще бъде 180 месеца и заради това вноската ти за същия размер на кредита ще бъде по-висока за всеки месец, защото го изплащаш по-бързо. Изплащаш го за по-малко месеци. Вместо по 2000 долара на месец, може би ще плащаш нещо като 2800 долара на месец за случая с 15 годишен срок. Изплащаш го по-бързо. Ипотечен кредит с променлива лихва 5/1 – ще видиш, че има много видове кредити с променлива лихва, които ще обясня след малко, но 5/1 е най-срещаният тип. (в САЩ) Ще обясня какво означава след секунда. Това е ипотечен кредит с променящ се лихвен процент. И разбираш, че в тези случаи, при които имахме думата фиксиран, са наречени фиксирани, защото лихвеният процент е бил фиксиран, колкото и да остава да се изплати по кредита, плащаш същия размер на лихвата за следващия период. За този ипотечен кредит с постоянна лихва за 30-годишен период ни е даден 5% лихвен процент за следващите 30 години и няма да се промени. За случая с 15-е години ни е дадена постоянна лихва 4%. При променливия лихвен процент той може да се променя. Когато някой ти говори за ипотечен кредит с променлива лихва 5/1, той има предвид ипотечен кредит от хибриден тип, така да се каже, като основната идея за променливата лихва е, че размерът на лихвата, която плащаш на оставащата главница, може да се променя. Лихвата се променя съобразно някакъв индекс. Най-типичните видове ипотечни кредити с променлив лихвен процент обикновено са хибридни по отношение на променливата лихва. Хибридни означава, че можем да ги разглеждаме като съвкупност от две неща или комбинация от две неща. При хибридната ипотека с променлив лихвен процент има постоянен лихвен процент за някакъв период от време. В този случай имаме постоянен лихвен процент за пет годишен срок, а след тези 5 години той може да се променя веднъж на година или след всяка изминала година. Тази цифра вдясно ти показва точно това. В случай на ипотека с променлив лихвен процент вноската ти може да изглежда по следния начин – и само ще измисля числата, за да опростя нещата и да получиш представа за това. В случай на кредит 5/1 първите 5 години лихвата е фиксирана. Първите 5 години следователно – вноската през първия месец ще изглежда така, през месец 2 ще изглежда така и ще стигнеш чак до месец 60, който е последният месец от този период от 5 години, и вноската ще изглежда така. Това е първият месец, това е вторият, а това е шейсетият месец. Това е периодът от 5 години. Това е в продължение на 5 години. В продължение на 5 години нещата са много подобни. Плащаш вноската и част от нея ще покрива лихвата, а остатъкът ще бъде използван, за да се погаси главницата. Всеки месец ще плащаш малко по-голяма част от главницата, а с все по-малка част от вноската ще плащаш лихвата. Направих това малко по-голямо. Ще плащаш малко по-малко лихва, защото имаш по-малък остатък по кредита, но до година 5 или до месец 60 все още не си изплатил кредита си. Може би лихвата е ето това, и всъщност ще бъде вероятно по-висока от това. Не искам да се престаравам, но може би лихвата ти ще бъде ето това, а това изплащаш от кредита. За хибридна ипотека с променлив лихвен процент след периода от 5 години банката може да промени лихвения процент. Лихвеният процент ще е обвързан с някакъв показател, т.нар. референтен лихвен процент (РЛП), както е записано в договора за кредит. Това ще води до увеличение на лихвата. При кредит с променлива лихва 5/1 първоначалната лихва е примерно 3%. Заради референтния лихвен процент, като ще говорим повече за него след секунда, лихвеният процент по твоя кредит може да се увеличи. Нека кажем, че се покачва значително, след което вноската ти също ще се увеличи. Вноската ти може да се увеличи, защото основната идея на този вид кредити е, че се изплащат за дълъг срок, ще го плащаш за период от 30 години. Обикновено този вид кредити имат 30-годишен срок. Ако запазиш този кредит, не се опитваш да заемаш други пари, за да го замениш, което се нарича рефинансиране, ако просто се придържаш към кредита, ще ти отнеме 30 години, за да го изплатиш, но след първите 5 години размерът на лихвата, която изплащаш, може всъщност да се промени, така че твоята вноска може да се промени. Ако лихвеният процент се увеличи, тогава може да се наложи да плащаш много повече лихва през месец 61 или година 6. Искам да оцветя тази част в същото синьо. За шестата година – тъй като кредитът е 5/1, банката не може да променя лихвата отново до седмата година, така че ще плащаш тази константна вноска до седмата година. След това могат да променят лихвения процент отново. Обикновено има някои ограничения за това колко може да се промени лихвеният процент всяка година или колко може да се промени общо, но е малко рисковано, защото наистина не знаеш каква ще бъде вноската през шестата или седмата година, особено ако лихвеният процент се повиши много. Сега може би се чудиш какво определя какъв е лихвеният процент след 5 години. Банките обикновено ползват някакъв показател. Най-типичният показател в САЩ са съкровищните бонове (в България се ползват различни РЛП) с 10-годишен срок, така че взимат лихвения процент, който правителството трябва да плати по тях, когато е заело пари, и обикновено банката ще приеме малко по-висока лихва от това. Ако лихвата на съкровищните бонове с 10-годишен срок е 2%, банката може да сложи в твоите документи за кредита че след първоначалния период от 5 години с фиксирана лихва, ще плащаш лихвения процент на 10-годишните съкровищни бонове, вероятно увеличен с още 1%. В началото плащаш 3%, това е фиксирано, дори и хазната да прави всякакви странни неща, даже и РЛП да се покачи до 5%, ще продължиш да плащаш 3% лихва за първите 5 години, но когато започне тази шеста година, нека кажем така, да го запиша, нека кажем, че в тази шеста година лихвата на съкровищните бонове е скочила на 4% – след това по договор, по това, което е в документите за кредита, ще трябва да платиш 1% над определената от правителството лихва. Сега ипотечният ти кредит ще се промени, за да има 5% лихва, имаш по-висок лихвен процент. Но може и да имаш късмет. Възможно е референтният лихвен процент да се понижи, да отиде може би на 1% и тогава за твоя ипотечен кредит лихвеният процент ще стане 1% плюс 1%, така че това може да се намали на 2%. Но основната идея е, че е малко по-рисково, защото наистина не се знае колко предвидима може да е вноската, която ще трябва да плащаш. Повечето пъти, ако погледнеш в дадените лихвени проценти, ще забележиш, че постоянният лихвен процент за 30-годишен период е по-висок от този за 15-годишен период, който е по-висок от променливия. Това е така, защото банката – има няколко различни видове риск, но банката поема най-малък риск при ипотечен кредит с променлив лихвен процент и понася най-много риск при ипотечен кредит с фиксирана лихва за 30 години. Най-големият риск тук е, че съществува вероятност ти да не го изплатиш, затова банката изисква авансово плащане, тъй като могат да вземат къщата обратно и да се надяват, че няма да си намали стойността повече от платеното от теб авансово плащане. Но освен това има и риск при лихвения процент, защото това, което се случва, когато банката ти отпусне пари, е, че ти отпуска голяма сума пари на 5% лихва, но какво ще стане, ако лихвеният процент се покачи на 6% или 7%, или дори на 10% ? А какво ще се случи, ако лихвите по депозитите, които банката изплаща на клиентите, понеже ползва парите им, ако те се повишат на 10%? Тогава банката ще търпи загуби по твоя заем и те го фиксират за толкова дълго, ето защо искат да компенсират малко за риска, като ти начисляват по-висока лихва. А кредитът с 15-годишен срок? Малко по-малко рисков е, така че има по-ниска лихва. Кредит с променлива лихва 5/1? Дори още по-нисък риск. Лихвата е фиксирана само за 5 години, а след това ще бъде плаваща с доминиращ лихвен процент на годишна база. Надявам се, че това ти дава по-основна представа за лихвите на ипотечните кредити, но най-много искам да разбереш след като изгледаш видеото, че това изобщо не е всичко, от което се нуждаеш, за да изтеглиш кредит. Изключително важно е да се запознаеш с малките детайли за това, което се случва с кредита, особено ако взимаш по-екзотичен вид кредит като този с променлив лихвен процент или такъв, при който изплащаш само лихвите, или някой от тези по-различни видове.