If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Ако си зад уеб филтър, моля, увери се, че домейните *. kastatic.org и *. kasandbox.org са разрешени.

Основно съдържание

Основи на късата продажба

Къса продажба е налице, когато някой иска да продаде жилището си, но дължи повече от неговата стойност. В това видео ще разгледаме някои от основните съображения, свързани с къса продажба. Създадено от Сал Кан.

Искаш ли да се присъединиш към разговора?

Все още няма публикации.
Разбираш ли английски? Натисни тук, за да видиш още дискусии в английския сайт на Кан Академия.

Видео транскрипция

Наскоро си купи къща за 200 000 долара и начинът, по който плати 200 000 долара, беше чрез плащане на 25% от сумата. Тоест имаш първоначална вноска от 50 000 долара. А останалите 75% ги зае от банката. Това е кредит от 150 000 долара, който плащаш чрез месечни вноски, включващи плащането на кредита и лихвата към него. Но нещо се променя в твоя живот. За съжаление губиш работата си или половинката ти си я губи. Или просто надцени способността си да изплащаш вноските по ипотеката си и затова изпитваш затруднения с плащането им. Идва момент, в който не можеш да ги изплащаш повече. В такава ситуация имаш няколко възможности. Първата е да се опиташ да продадеш къщата, тоест някакъв вид продажба. Или другата възможност, просто да върнеш обратно къщата на банката, което ще наречем възбрана. В друго видео ще се задълбочим в процеса по възбрана. Банката получава собственост над имота и го дава на търг. Не успее ли да го продаде, имотът остава неин. И може би ще се опита да го продаде по-късно. А това не е добра опция за теб. Това ще влоши невероятно кредитната ти история, което ще направи много трудно взимането на какъвто и да е кредит, и най-вече ипотечен, в близкото бъдеще, дори в следващите няколко години, а може и повече. Казваш си, че искаш да се възползваш от опцията с продажбата. За жалост, обаче, пазарът на имоти е спаднал значително. И когато говориш с брокер, той осъзнава, че в крайна сметка се опитваш да продадеш имота за повече от заема, но не можеш. Получаваш наистина ниски оферти. Офертите варират около 120 000 - 130 000. И когато седнеш да говориш с брокера и се замислите каква цена пазарът е готов да плати за къщата ти, виждаш, че възможно най-голямата сума, които може да получиш, след като платиш комисионните на брокера и всички други неща, свързани с продажбата на къща, е всъщност някъде около 120 000. Нека кажем, че все още дължиш близо 150 000 по кредита на банката. Кредитът ти може да е бил от вида, когато изплащаш само лихви, (тип овърдрафт) но дори и след година или две вероятно няма да можеш съвсем да изплатиш остатъка от кредита. Може би ще е от сорта на 140 000 или 145 000. А ти ще можеш да спечелиш само 120 000 от къщата. Какво правиш? Не искаш да си в ситуация, в която продаваш къщата за 120 000, все още дължиш 150 000 за кредита. И така все още имаш да платиш 30 000 долара за къща, която дори вече не притежаваш. Какво правиш тогава? Има един вариант, който обаче не винаги е възможен – да отидеш в банката и да питаш дали може да направиш къса продажба. Къса продажба е продажба на къщата за сума, по-малка от тази, която дължиш. Нека го запиша. Продажба за по-малка сума от тази, която дължиш за заема. Банката не е задължена, но може... Всъщност, банката би трябвало да се съгласи, защото заемът е обезпечен от имота, който продаваш. Най-често причината да искаш да направиш къса продажба е, за да опрости банката остатъка от заема. Опитваш да убедиш банката да опрости остатъка. Например, отиваш до банката. Казваш "Изгубих работата си. И сега се затруднявам с плащането за къщата. След плащането на комисионна на брокера, мога да взема само 120 000 долара за къщата. Знам, че дължа 150 000. Може ли да ми опростите допълнителните 30 000, които дължа?" И банката може да реши да одобри молбата. Дори и в тази ситуация трябва да внимаваш много. Това трябва да се уговори с банката защото банката може да те докладва на кредитните агенции, което наистина няма да е много по-добре от възбрана. По време на този процес по преговаряне... банката не е задължена нито да опрости заема, нито да позволи да направиш късата продажба. Не е задължена и да го скрие... Не да го скрие, но да не докладва на кредитните агенции. Като част от преговорите би трябвало да ги убедиш, или в идеалния случай да се опиташ да ги убедиш да не докладват на кредитни агенции. Другият проблем с късата продажба е, и малко хора се замислят за това, че когато ти се опростят, в този случай, 30 000 долара, данъчните служби могат да ги приемат като доход. Затова може да се наложи да платиш данък върху доходите за тази сума. И хората винаги ме питат. Ако на някого му бъде опростен заем, защо се счита за доход? Най-добрият начин да го погледнеш е: ако данъчните не го считаха за доход, тогава би било голяма вратичка в това как някой може да компенсира някого. Ако исках да платя на някого, бих му дал... Това съм аз. Това е човекът, на когото се опитвам да платя. Бих могъл да му отпусна заем. Нека кажем, че бих му отпуснал заем от 100 000 долара и след това бих му го опростил. Би изглеждало сякаш съм му дал 100 000 долара, може би за да свърши някаква работа. Би било трансфер на пари, като отпускам заем и след това продължавам да го опрощавам. Това би било напълно идентично с това да направя подарък, който е обложен с данък, или да му осигуря някакъв вид доход. Тоест, не винаги ще можеш да направиш къса продажба в този сценарий. Но ако къщата ти се продава за по-малко от стойността на заема, можеш да преговаряш с банката да ти позволи да продадеш къщата за по-малко от стойността на кредита. Другият вариант на банката е да приложи някакъв вид възбрана и да получи собствеността на къщата, което е скъпо и за самата банка. Но основното тук е, че дори и банката да е готова да ти позволи да продадеш къщата за по-малко от стойността на кредита, собственикът наистина трябва да се увери, че банката е съгласна да опрости остатъка и в най- добрия случай да не докладва на кредитните агенции.