Съпоставка на наемане и покупка на жилище

В това видео искам да направим следното. Нека да разгледаме пример относно взимането на решение за наемането или закупуването на жилище. Главната поука, която се надявам да извлечеш след видеото, е, че няма еднозначен отговор за това дали е по-добре да наемеш, или е по-добре да закупиш жилище. За да съм напълно честен, самият аз притежавам къща, която закупих поради редица причини – някои емоционални, а други икономически. Подобно решение зависи от теб – къде се намираш в живота си, в каква част от света живееш, накъде върви икономиката в дадения момент и какви са разликите в цената между двете. Надявам се, че това видео ще ти даде насока поне за това как да мислиш над казуса. Да си представим, че тази къща се дава под наем и цената за наема ѝ е 1500 на месец. 1500 на месец или 18 000 за година. Това е едната възможност. Да кажем, че има сходна къща в района която се продава, а ти имаш възможност да я купиш. Тази къща струва 400 хил. долара. Това е цената, на която можеш да я купиш. Ти нямаш тази сума, затова ще вземеш кредит. Имаш спестявания от 100 хил. долара за аванса. 100 хиляди аванс. Остатъкът ще трябва да вземеш назаем. Ще вземеш кредит от 300 хиляди. Стандартната ипотека има определен срок – може да е за 15 или за 30 години. Всеки месец плащаш вноска по този ипотечен кредит, като част от сумата отива за – обикновено при изплащане на ипотека с една част от вноската погасяваш главницата, а с другата част изплащаш лихвата. Едната част е за главницата на ипотечния ти кредит. Да предположим, че вноската по ипотеката ти е 1800 долара на месец. В началото може по-голямата част от вноската да е за изплащане на лихвата. Може с 1500 на месец да покриваш лихвата, а с 300 долара да покриваш самия кредит, т.нар. главница по кредита, това са тези 300 хиляди долара. Като изплащаш кредита, към края на срока за погасяване на ипотеката нещата се променят така, че всеки следващ месец по-голяма част от вноската да отива за покриване на главницата на кредита. Може в някакъв момент да покриваш 1500 по главницата, а сумата за покриване на лихвата, която вече се изчислява върху по-малка сума, защото си изплащал кредита, сега ще бъде относително по-малка. Така би изглеждал стандартният погасителен план за стандартна ипотека. За да опростя анализа, ще предположа, че взимаш кредит, за който си длъжен да изплащам само лихвата – Кредит, при който си длъжен да плащаш само лихвата по кредита, и можеш да покриеш самия кредит както предпочиташ. Нека това е кредит, по който се изплаща само лихвата. Това ще ни помогне за опростяването на нещата, ако искаме да навлезем в дълбочина, вероятно ще трябва да използваме електронна таблица, за да анализираме нещата и да видим как се променя плащането на лихвата, преминавайки през жизнения цикъл на кредита. Да разгледаме кредит, при който погасяваме само лихвата – изплащаме само лихва от 6%. На годишна база, това значи, че ще платиш 18 хиляди долара лихва. 18 хиляди лихва: 6% от 300 хиляди. В зависимост от това къде живееш (описаните данъчни облекчения важат за САЩ) и нивото на дохода ти, на много места можеш да приспаднеш ипотечната лихва от дохода си. Това не значи, че ще получиш всичките 18 хил. обратно, но ако доходите ти са 100 хил. годишно, вместо да платиш данък 30% от 100 хиляди, ще платиш данъци на 100 хил. минус 18 хил. долара. Облагаемият ти доход е 82 хил. Ще спестиш дължимите данъци, които са процент върху тази сума (18 000). Да кажем, че спестяваш 1/3 от 18 000 от данъчни облекчения. Лихвата, която плащаш всъщност, след като извадим опростените данъци, е 12 хиляди долара. Ще заплатиш 12 хил. долара – това са ефективните разходи за плащане на лихви. Но това не е всичко – знаем, че има разходи за притежание на дом. Трябва да платиш данък за недвижимата си собственост. Да речем, че данъкът е 1% върху 400 хиляди долара. Това означава 4 хиляди долара имуществен данък. Разбира се, трябва да поддържаш къщата. Може би имаш градинар. Може би трябва да поправиш нещо или да боядисаш. Кой знае какво може да е. Това са неща, за които не плащаш, ако си под наем. Въпреки че може да е различно, в зависимост от ситуацията, но да кажем, че са нужни 2 хил. годишно за поддръжка. Причината да изброявам тези фактори, като можем да се задълбочим и да добавим и още детайли, които са по-конкретни при различни обстоятелствата, но това е списък и за двата случая на нещата, които неизбежно ще трябва да бъдат платени. Ако си под наем, тогава просто плащаш тези 18 хил. годишно. Това е цената, която плащаме, за да живеем в тази къща. Ако купиш къщата, парите, които плащаш, са лихвите, данъците и поддръжката. Да видим каква ще е крайната сума. 4 хил. + 2 хил. + 12 хил. е 18 хиляди. Изглежда, че годишните ни разходи, които плащаме съгласно предположенията, във всяка ситуация ще имаш различни предположения – това е просто прогноза – и в двата случая ще платиш 18 хил. долара. Но все още не сме приключили. В този случай не говорихме какво правим с тези 100 хил. долара. Тук ги използвахме за първата вноска. Тук още разполагаме с инвестираната сума. 100 хил. инвестирани – ще имаме доход от тези 100 хиляди долара, които тук ги нямаме. В зависимост от това какво правим с тях, може би ги държим в банкова сметка и получаваме 1% или 2% доходност, а може да сме инвестирали в много неща и да получаваме 4%, или кой знае какво, но трябва да помислим какво бихме могли да получим от сумата за първата вноска; от инвестирането на тези допълнителни пари. Да кажем, че ще получиш 2% възвръщаемост. 2% годишна въвръщаемост; получаваш 2 хил. долара доход от инвестиции – доход от тези 100 хил. долара. Това, което ще платиш, ако сметнеш нетната стойност на прихода, което не правиш... или въвръщаемостта на инвестицията, която не си използвал за първа вноска, ако сумата се приспадне от наема, разходът ще е 16 хиляди. Заплатил си 16 хиляди. 16 хиляди разход на година. Така както изложих цифрите в това видео, излиза, че за този конкретен човек, за конкретната икономика и година, за което ще поговорим след секунди – нещата може да се променят – но за настоящата година можем да заключим от цифрите, че е по-разумно да си под наем. Разбира се, тези анализи се променят в зависимост от промяната на числата; ако къщите са по-евтини, а лихвата по-ниска, каквато и да е промяната – тогава покупката може да е по-добрият вариант. Ако наемът е по-висок, тогава разходите за наем може да са по-високи. Ако възвръщаемостта не беше толкова добра, тези разходи щяха да са по-високи, да не са по-добрата опция. Ключово е да анализираш какви са реалните ти разходи. Чисто психологичски, когато човек взима ипотечен кредит, това го принуждава да спестява и е така – това е принудително спестяване. На теория можеш да го направиш и когато живееш под наем. Еквивалентната сума, която би платил/а за лихва или лихвената част от кредита, това е наемът ти, но освен това можеш да спестиш тези 300 долара на месец, да ги добавиш към инвестираните средства и след 30 години може да имаш голяма сума пари, която да генерира добър доход. Няма ясен отговор, който да твърди, че наемът е по-добър от закупуването или обратното. Наистина зависи от обстоятелствата. Това е пример за бърза калкулация. В бъдещи видеа ще направим по-задълбочен анализ. Другите неща, които трябва да отчетем, освен числата, това са нематериалните активи. Да им обърнем внимание за момент. Да помислим за нематериалните активи, които са в полза на наемането, и тези, които са в полза на купуването. Най-важната причина, поради която купихме къща преди няколко години, е осигуряването на стабилност. Има стабилност. Може да случиш на добра сделка за наем и хазяинът да се грижи за дома, да е в чудесен квартал, но може да искат да сменят наемателя или да се нанесат в жилището си. В този случай ти трябва да се изнесеш. Ако купиш къща и си плащаш ипотеката, или си изплатиш кредита преждевременно, и си плащаш всички данъци, имаш гаранция, че можеш да живееш там. Друга причина да искаш да закупиш е това, че наемите са непредсказуеми: Цените на наемите могат да се покачат. Ако се намираш в динамична среда, място като Манхатан или Сан Франциско, е хубаво да можеш да си кажеш: "Виж, имам фиксирана ипотека; това имам да платя и когато го направя, няма да се тревожа за покачването на цените на наемите, заради икономиката или защото много хора искат да живеят където и да е къщата ми." Да повторим отново – това не е пълният списък. Можеш да го допълниш или персонализираш. Преди време със семейството ми живеехме под наем и не мога да опиша колко места видяхме, които щяха да изглеждат много добре, ако само малко бяха освежили банята или бяха подновили малко кухнята, или ако бяха боядисали едната стена в жълто. Когато купиш имот можеш да правиш това. Нематериалната част не е само за купуващите. Може да е и за сметка на наемателя. Ако се нанасяш в някоя зона и искаш да разбереш повече за мястото, може да не искаш да се обвързваш с квартала или с конкретна къща, без да имаш яснота. Това може да бъде причина да си гъвкав. Гъвкавостта при наемането. Ако решиш да купуваш и продаваш би струвално доста, особено с таксите за посредници и какво ли не. Затова може да ти хареса гъвкавостта. Наемаш за 6 месеца или година, а когато се установиш, може и да искаш да купиш, или да отидеш под наем в друг квартал. Както видяхме по-рано в периода между 2003 - 2008 г. понякога има имуществени балони и понякога икономиката скача и жилищата стават твърде скъпи. Купуването е надценено спрямо наема. Да повторим – този извод е на база тези данни. Всичко зависи от контекста. Надявам се, че придоби представа как можеш да разсъждаваш над съществуващите опции. На български език благодарение на "Образование без раници" с подкрепата на Делойт България.