If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Ако си зад уеб филтър, моля, увери се, че домейните *. kastatic.org и *. kasandbox.org са разрешени.

Основно съдържание

Покупката на дом винаги ли е по-доброто решение?

Математически съображения при решението за наемане или покупка на дом. Оспорване на схващането, че винаги е по-добре да се купува. Създадено от Сал Кан.

Искаш ли да се присъединиш към разговора?

Все още няма публикации.
Разбираш ли английски? Натисни тук, за да видиш още дискусии в английския сайт на Кан Академия.

Видео транскрипция

Привет отново. Днес ще направя малко отклонение и ще разгледам един въпрос, като това вероятно ще бъде най-важното видео, което всеки ще може да види. Посещавам всички семейни събирания. Аз и съпругата ми живеем в Северна Калифорния и живеем под наем. Бих искал да подчертая – по наш избор. Семейството ми винаги пита защо не си купим жилище, намирали сме се в такъв етап от живота, когато това е важна стъпка. Има голям натиск за такова решение. Когато споделям с приятели, им казвам, че няма да купувам, защото вярвам почти на 100%, че цените на имотите ще паднат. Ще направя няколко презентации, за да обясня защо това ще се случи. Приятелите ми винаги повтарят едно и също нещо, което винаги повтарят и брокерите, защото очевидно те искат да купиш – купуването не е ли по-изгодно от наемането? Мисля, че това често срещано убеждение е следствие от това, че когато вземеш ипотечен кредит, за да придобиеш имота си, то парите, които връщаш на банката са един вид спестяване. Това е възприятието. Докато, когато наемаш, парите ти отиват на вятъра. В това видео ще разгледам това заключение и ще видя дали действително е така. Да кажем, че имам право на избор и има две къщи. Това е първата къща. Това е втората къща. Да речем, че тези две къщи са еднакви. Разполагат с три спални и две бани, намират се в Силициевата долина, където живея. Искам да живея в някоя от тези къщи. Нямам претенции в коя, тъй като те са еднакви. Животът в тях би бил едно и също преживяване. Мога да наема едната къща за 3 хиляди долара на месец. Мога да купя другата къща за 1 милион долара. Да речем, че в банковата си сметка в момента имам 250 хил. долара. Да видим какво ще се случи в двата варианта. Да видим с колко пари "изгаряме". В първия сценарий какво става? Взимам къщата под наем. Да видим за тази година колко точно ще платя. В дадената година плащам по 3 хил. долара на месец. 3 хил. умножено по 12 месеца – разходите ми са 36 хил. долара. Ще сложа "минус" тук, защото това плащам като наем. 36 хил. долара на година за наем. Разбира се, в този случай разполагам с моите 250 хил. долара. Тези средства ще оставя в банката, защото няма какво друго да направя с тях. Не купувам къща с тях. Да речем, че ще ги държа като депозит в банката. Ще получа 4% на сумата. 250, мисля, че са около 10 хил. долара. Това е 0,04. Точно така, получавам 10 хил. долара лихва. 10 хиляди долара годишно. Значи прибавяме 10 хил. долара годишно. За да живея в тази къща в Силициевата долина, където климатът е прекрасен, всяка година плащам 26 хиляди долара. Това е първият вариант. Какво се случва, ако се поддам на настиска на семейството ми и на брокерите на имоти и купя тази къща за 1 мил. долара? Разполагам само с 250 хил. долара, което е повече от това, което другите имат. Но имам само 250 хил. долара. Значи ми трябва заем от 750 хил. долара. Ще взема ипотечен кредит за сумата от 750 хил. долара. Ще направя леко опростяване. Може би в бъдещи презентации ще разгледам и по-сложен пример за ипотечен кредит. При много ипотечни кредити, когато платиш месечната вноска, по-голямата част от нея е за погасяване на лихвата върху сумата, която си заел. Плащаш и малка част от стойността на заетата сума, за да върнеш тези 750 хиляди. Нарича се изплащане на главницата. Може да вземеш и кредит само за лихва, но компонентът на лихвата е същият. Когато вземеш традиционна ипотека, 30-годишна фиксирана, всеки месец плащаш малко повече от лихвата, просто за да се намали баланса. Но за да опростя казуса, ще кажа само, че правим ипотека само за лихви. Може би с допълнителни спестявания ще мога да покрия главницата. Това тук е същото. Ако платя 25% първоначална вноска и купя къща за 1 мил. долара, ще взема ипотечен кредит за 750 хил. долара. Колко е изгодната лихва, 6%? Да кажем, че лихвата е 6%. За да живея в тази къща – колко лихва плащам? Плащам 750 хил. умножено по 6% годишно. 750 хил. умножено по 0,06 е 45 хил. долара лихва. Това плащам за лихва. На месечна база плащам – нека видим, само за да се ориентираме. Плащам между 3700 и 3800 долара лихва на месец. Вноската ми може да е около 4 хиляди долара месечно, за да платя лихвата и малка част от главницата, за да намаля общата сума на задължението си. Отнема 30 години, за да се изплати цялата сума. С течение на времето компонентът на лихвата става все по-малко, а на главницата все повече. За да опростим, това е лихвата, която плащам. 45 хил. долара годишно. Но когато започна да обяснявам това на хората, те обикновено ми възразяват, че сумата за лихви по ипотеката може да бъде приспадната от облагаемите доходи. А това значи, че сумата пари, които давам за лихва по моя ипотечен кредит, могат да бъдат приспаднати от данъците. Мога да кажа на данъчните власти, че доходите ми са с 45 хил. долара по-малко от това, което получавам реално. Ако плащам 30% данъци върху моите доходи, тогава каква е действителната икономия? Ще спестя 30% от 45 хиляди долара. Ще платя 15 хил. долара по-малко данък. Как става това? Замисли се. Да кажем, че годишните ми доходи са 100 хиляди долара. По принцип трябва да платя 30% данък върху тези доходи. Значи плащам 30 хил. долара данъци. Нали така? Това е данъкът, който плащам, ако не ми опростяваха данък заради къщата ми. Сега имам право да ми приспаднат данък върху лихвите по кредита. Ще декларирам пред данъчните власти, че реално годишният ми доход е 55 хил. долара. Да речем, че данъчната ми ставка е все още 30%. Вероятно ще стане по-ниска, но за простота да предположим, че данъчната ми ставка е 30 хил. Сега ще платя 16,5 хил. долара данък. Колко точно съм спестил? Данъкът – минус... 30%... Спестил съм 13,5 хил. от това, че съм успял да приспадна тези 45 хил. от дохода си. Така че прибавям тези 13,5 хиляди, спестени от данъци. Какво още да добавим към уравнението? Получавам ли лихва върху моите 250 хил. долара? Ами не. Аз използвах сумата, за да направя вноската за къщата си. Значи не получавам доход от там. Това, което трябва да направя, е да платя данък върху имота ми. В Калифорния плащаме 1,25% данък върху стойността на къщата. Колко са 1,25%? Това е данък имущество. Реално то също подлежи на приспадане. Значи размерът ще стане 0,75% или 1%. Да речем, че е 1%, за простота. Имуществен данък. 1% умножено по 1 мил. долара. Прави колко? Резултатът е още 10 хил. долара на година за имуществен данък. Обърни внимание, че не разглеждам частта от плащания, която отива за покриване на главницата. Разглеждам само сумата, която "изгарям", притежавайки тази къща. Какъв е нетният ефект? Имам 13,5 хил. долара спестени данъци. Трябва да платя 10 хил. – реално би трябвало да платя повече, но спестявам малко при приспадането от имуществения данък. Така трябва да платя тези 45 хил. долара лихва, която сума изчезва. Значи плащам 41,5 хил. долара. Забележи, че нито един долар от тази сума не се превръща в собствен капитал. Нито един долар няма да бъде спестен. Тези средства просто "изгарят". Така че това е напълно сравнима стойност с тези 26 хил. долара. В този пример, който не е далече от истинските стойности на пазара, в този район мога да наема къща на стойност 1 милион за 3 хил. долара. При покупката на къщата губя 41,5 хил. долара годишно, когато мога да наема същата къща за 26 хил. долара, когато се разплатя за всичко. Хората казват, че къщите вдигат стойността си и това може да компенсира нещата. Но сега знаеш, в последните години видяхме, че това не е е така. В следващото видео ще разгледам това още по-задълбочено. До скоро! "Образование без раници" с подкрепата на Делойт България.