Какво се случва, когато жилищата се обезценят

Здравей отново! Искам да вляза в ролята на адвокат на дявола. Изложих позиция, в която показах, че за две еднакви къщи, в зависимост от конкретните условия – ще трябва да ги преобразуваш за твоя пазар и цените към дадения момент – но ако това е наемът за къща за 1 милион долара, аз показах, че на година губиш 40 хиляди долара. Това не са парите, които ще се превърнат в собствен капитал. Това не са средствата, които ще отидат за изплащане на главницата. Това са пари, които ще излязат от джоба ти и никога няма да видиш отново. Един вид, можеш да гледаш на тези 40 хил. долара като наем на парите, които си взел назаем. Лихвата представлява наем. Когато даден актив представлява парични средства, наемът му се нарича лихва. Ако активът е къща, то наемът от нея е месечният ти "наем". Ако разглеждаме нещата по този начин, когато хората кажат, че притежават къща, то не е точно така. Нямаш къща, докато не изплатиш целия си ипотечен заем. Ти си наемател на пари. Имаш опциите да си наемател на пари или наемател на къща в този случай. И показвам, че губиш почти двойно повече пари, когато купуваш с ипотечен заем. Въпреки това има много предимства, когато купуваш къщата. Какви са те? Например, в тази ситуация, ако бях получил ипотека с фиксирана лихва – а вече разбрахме, че много хора не са имали такава – но, ако ипотеката ми е с фиксирана лихва, ще знам каква е вноската ми в обозримото бъдеще, например за следващите 30 години. Докато наемодателят в този случай би могъл да ми покачва наема. Така че това може да изглежда по-изгодно в момента, но ако наемодателят повиши наема на 3,5 хиляди долара на месец? Тогава умножаваме 0,5 по 12 и излиза, че ще плащаш 42 хиляди долара годишно. Разбира се, получаваш и лихвата от парите, които са внесени в банката. Плюс 10 хиляди. Всъщност е минус 10 хиляди долара. В този случай, ако наемът се повиши, ще плащаш 32 хил. долара годишно. Нали така? Какво ще стане, ако лихвата върху средствата в банката намалее? Тогава тези 10 хиляди ще станат по-малко. Но както виждаме, наемът трябва да се покачи доста, за да се изравни с тези 41 хиляди долара. Да видим колко точно трябва да се повиши. В първия вариант, за да бъде изходящият паричен поток 41,5 хиляди долара, като предполагаме, че ще получиш 10 хиляди доход от парите в банката, тогава наемът трябва да е 51,5 хиляди долара. Нали? Защото получаваш 10 хиляди долара от банката. Разделено на 12, наемът ти би трябвало да бъде 4,3 хиляди долара, за да изравним двете опции. Това е друг поглед над нещата. Ако трябваше да купя тази къща и да се преместя, за колко пари трябва да я пусна под наем, за да не губя средства всеки месец? Трябва да я дам под наем за 4,3 хиляди долара на месец, въпреки че цените на наемите средно са около 3 хиляди долара. Има и още един довод за спорната идея и това е отдаването под наем – нещо, за което се говореше много преди около три години. Много от тези хора вече не говорят толкова много за това. Но те биха казали, че отдаването под наем само расте и аз ще натрупам капитал само от повишението на наема. С колко трябва да нараства сумата от наем на къщата ми всяка година? За да компенсираме тази разлика – 41,5 хиляди долара, минус 26... За да компенсираме тези 15,5 хиляди долара годишно, всяка година къщата ми трябва да се дава под наем на сравнима стойност, нали? Колко е това за моята къща? Къщата е за 1 милион долара. Значи 15,5 хил. долара поскъпване на къща на стойност 1 милион долара. Ще го обърна в хиляди – 1000 хиляди е равно на 1 милион. Това е само 1,5% поскъпване. Ако къщата ми поскъпва с 1,5%, тогава ще компенсирам тези 15,5 хиляди долара. За мен си струва. Струва си да загубя средствата, когато "наемът" за заетите пари е повече, отколкото когато плащам наем за къщата. Това може да прозвучи като много резонно предположение – че къщата поскъпва с 1,5% годишно. От 2001 до 2005, 2006 година къщите поскъпваха с около 10%, 15% на година. Изглежда, а и всеки брокер би направил тази калкулация, че със сигурност ще получиш 1,5%, а дори и 10% поскъпване. И би направил много повече пари от това. Но да обърнем внимание на баланса и на ливъриджа – какво ще се случи, ако цената на наема падне с 1,5%? Какво ще стане тогава? Това значи, че ще похарчиш толкова, за да "наемеш" тази сума, нали? Няма да спечелиш толкова. Ще губиш тази сума всяка година. Така предположението става още по-лошо. Това е важно. На общонационална база, жилищните индекси показват, че цените на жилищата са се понижили. Мисля, че с 6%. Това показва индексът на Кейс-Шилер. 6% е много. Особено за къща за 1 милион долара. Това е повече от 60 хил. долара на година, които изчезват. Това са средства, които човек си мисли, че има, а те просто изчезват от собствения му капитал. Обосновката, да плащаш по-голям "наем" на парите за къща, вместо за наем на къща, е оправдана, ако цените на наемите се вдигат. Става 10 пъти по-лошо, когато цените на жилищата не се променят или дори станат по-ниски. В последно време наблюдаваме как цените стават все по-ниски. През последните няколко години, особено в райони като Флорида или Калифорния, особено Южна Калифорния, където се случва това. Преди две, три години хората използваха оправданието, че е необходимо поскъпването да стигне 1% или 2% и тогава ще се компенсира разликата. Тогава бих попитал – защо цената ще се вдигне с толкова проценти? Трябва да има причина, за да плаща някой с 2% повече за тази къща. Заради поскъпването на наемите с 2% на година ли и приходът ще се вдигне с 2%? Всъщност в района на залива на Сан Франциско от 2001 до около 2003 г. цените на наемите са падали. Имаше хора, които се изнасяха. Много работници бяха съкратени. Имаше много позиции, които бяха пренасочени към Индия и други локации. Имаше такава ситуация, в която населението всъщност намаляваше. Търсенето на жилища под наем също. Въпреки това, по някаква причина, цените на наемите се вдигаха. Хората си мислеха, че щом цените се вдигат последните 5 години, значи ще продължат в тази посока и никога няма да станат по-ниски и т.н. Но в това нямаше икономическа логика. В следващо видео ще покажа, че единствената причина цените на наемите да се повишат е това, че стана все по-лесно да купиш къща. Стандартите за отпускане на банков заем станаха все по-ниски. Има примери в Южна Калифорния и в Сан Хосе и предградията, където хората имат доход от 30-40 хил. долара годишно и някоя банка им е дала заем от 1 милион долара, за да закупят къща на същата стойност на база заявения доход. Има такъв вид заем – необходимо е да декларираш пред банката какъв е доходът ти, без да е необходимо да го докажеш. Така с всяка следваща година ставаше все по-лесно. Повече хора смятаха, че стойността на отдаденото под наем ще се покачва. Това е причината да предпочитат да плащат по-големия "наем" върху средствата за закупуване на къща. Това стана самоизпълняващо се пророчество. Но както можем да видим, то не е в твоя полза. Така че в ситуацията, в която сме сега, където в цялата страна цените на наемите спадат и ще продължат в тази посока, докато това уравнение "наем или закупуване" започне да придобива смисъл. Това пречи на купуващите имот. Нещата могат да станат и по-зле, ако закупя къщата и изведнъж загубя работата си и не мога да плащам ипотечния си кредит, тогава може да загубя и първоначалната вноска от 250 хиляди долара, защото не мога да продам къщата, или поне не на същата стойност. Може да искам да се преместя и да няма никой, който да може да купи къща, защото банките отново са съобразили, че трябва да бъдат по-сериозни по отношение на отпускането на кредити. Така не мога да направя нищо с къщата и това ограничава преместването ми. Мой приятел ми разказа, че е правил проучване. Има връзка между безработицата и притежаването на къща. Когато имаш собствен дом, си по-ограничен по отношение на преместването заради потенциално ново работно място. Ако имам къща в Сан Хосе, но има свободно работно място в Лос Анджелис, може и да не мога да приема офертата, защото не мога да продам къщата си. Може изобщо да не искам да търся работа в Лос Анджелис. А ако съм наемател, когато ми изтече договора, мога да си тръгна. Това е логиката при сравнението между наем и купуване. Знам, че много се разпалвам по тази тема, но това е така, защото го обяснявам често. Когато съм на някое събиране и заговоря за сметките, на хората им доскучава. Но сега направих това видео и просто ще им казвам да го гледат. Ще се видим в следващото видео. "Образование без раници" с подкрепата на Deloitte.