If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Ако си зад уеб филтър, моля, увери се, че домейните *. kastatic.org и *. kasandbox.org са разрешени.

Основно съдържание

Съпоставка на наемане и покупка на жилище (подробен анализ)

Подробен анализ на решението за покупка или наемане на жилище. Създадено от Сал Кан.

Искаш ли да се присъединиш към разговора?

Все още няма публикации.
Разбираш ли английски? Натисни тук, за да видиш още дискусии в английския сайт на Кан Академия.

Видео транскрипция

Здравей! Направих тази поредица от презентации за жилищата или поне за моята гледна точка за вероятната причина цените на къщите да са се покачили и по какъв начин трябва да разсъждаваме, когато избираме между наемане или купуване на жилище. Много хора казаха: "О, Сал, правиш доста опростени разсъждения. Ти включваш заеми, в които изплащаш само лихвата. Не включваш данъчните облекчения върху ипотеките, освобождаването от данъци на лихвите по ипотеките, което аз направих, но отново направих някои опростявания. Сега можем да извършим математическите сметки един вид наобратно и да разберем кои са основните фактори, които трябва да се отчитат, когато сравняваш наемането и купуването на жилище. Но тези забележки са основателни. Това е просто един пръв поглед. Трябва да направиш многостранен модел, опитвайки се да разбереш какво може да се случи и след това да направиш съответните предположения и наистина да разбереш какво ще се случи, ако цената на къщата се повиши или понижи или ако лихвеният процент се промени, ако намалиш с 10% или 20% или колкото и да е. Като имах това предвид, конструирах този модел. Нарекох го модел за закупуване на жилище. Можеш да си го изтеглиш и да разиграеш различни случаи с него. Мисля, че ще се окаже полезно за теб. Можеш да го свалиш на khanacademy.org/downloads/buyrent.xls. khanacademy.org/downloads/buyrent.xls. Това е таблица в Excel, така че, ако имаш тази програма, би трябвало да имаш достъп до него. И може би искаш да работиш по него, докато гледаш видеото, така че отиди на адрес khanacademy.org/downloads/buyrent.xls. И след като го свалиш, нека обясня какво съм предположил в този модел. Това, което съм оцветил в жълто – и по-светлото жълто, и по-тъмното – това са нашите предположения. Това са нещата, които ще движат модела. Направих изчисления за след 10 години, за да видим дали наемането, или купуването е по-добрият избор. И така, ако вече имаш модела и искаш да поиграеш с него, освен ако не си много наясно с Excel , единствените неща, които трябва да промениш, са тези в жълто. Всичко останало е изчислено и се определя от въведените стойности. Кои са важните неща при купуването на жилище? Цената е важна, така че просто я слагаш тук. Авансово плащане е важно. Можеш, ако искаш, да напишеш така, както аз направих – 20% от цената, независимо каква е тя. Така че можеш да напишеш конкретното число или да го оставиш така, както аз направих. И какъвто и да е процентът на авансовото плащане, то ще го изчисли. Това е лихвеният процент, който предполагаш. Това е сумата, която изплащаш от главницата. Това показва когато си плащам вноските по ипотечния кредит, след колко време цялата сума на главницата, а не само лихвата, ще бъде изплатена. Като цяло при 30-годишен фиксиран лихвен процент след 30 години погасяваме изцяло главницата. Ако заемът е за 10 години, то тук ще сложиш 10. Това е данъкът на имуществото. Това е какво предполагам, защото живея в Калифорния и в повечето райони на Калифорния данъкът е такъв. Това приемам като годишен разход за поддръжка. Това е просто предположение. За някои жилища може да е по-малко, а за други повече. Ти решаваш. Това са дълговете към жилищната асоциация. Може би, ако живееш в общност, където има общо голф игрище или басейн. Сложи 0, ако това не важи за теб. Това е годишната застраховка – застраховка при злополуки, застраховка за наводнения, земетресения или от каквато застраховка се нуждаеш там, където живееш. И в това светло жълто казвам какво е предполагаемото годишно поскъпване на самото жилище. Това е огромно предположение и затова съм го сложил в тъмно жълто, защото по-късно във видеото ще видим, че до някаква степен това предположение е един от най-важните фактори. Или по друг начин казано, този модел е изключително чувствителен към това предположение. Тук това е предположената пределна данъчна ставка на приходите. И защо това има значение? Защото можеш да приспаднеш лихвата върху ипотеката ти от облагаемия доход. И също така можеш да приспаднеш данъка за имуществото. И така ако можеш да извадиш 100 долара от лихвата и данъка на имуществото, ако пределната данъчна ставка е 30%, то това означава с какъв процент си таксуван за всеки натрупан долар. Ако е 30%, това означава, че приспадането на 100 долара ще ти спести 30. Ако пределната данъчна ставка е равна на 20%, приспадане на 100 долара ще ти спести 20. И тук това се включва. 2% това е инфлацията. И допускането ни води към това, че ще има инфлация на някои неща като дългове към жилищната асоциация, годишна поддръжка, застраховка. И тук това, което предполагаш, е какъв е основният процент на инфлацията, а в нашия модел това всъщност ще ръководи как тези се покачват по време на твоя заем. И след като въведеш всички тези неща, се изчислява месечната вноска по ипотечния кредит. Приемаме, че олихвяването се извършва веднъж месечно. Можеш, ако знаеш твоя период на олихвяване, можеш да промениш стойността, за да се натрупва по-често или по-рядко, но моето разбиране е, че повечето ипотечни кредити се олихвяват веднъж на месец. А това тук е всичко, което определя решението за купуване на жилище. Целта на тези допускания е да направим сравнение с това какво ще се случи, ако вместо да дадем авансово плащане за купуването на къщата, спестим тези пари, сложим ги в банката и наемем къща. Това е цената за наемане на подобно жилище. Това е годишната инфлация на цената за наема. И бих твърдял до някаква степен, че тази инфлация на цената за наема в дългосрочен план няма да бъде толкова различна от инфлацията на цените на жилищата, защото, донякъде отдаването под наем са доходите от жилището. И ако доходите са увеличат, а общият актив не се увеличи, то твоят приход нараства. Или обратното, приходите ти се понижават, но както и да е, не искам да става прекалено сложно. И после това е 6% или нека просто го считаме за 6%. Можеш да го промениш. Това са доходите, които предполагаш, че може да получиш от парите ти. Ако не платя 150 000 долара като вноска за жилището, и ако ги вложа в, не знам, може би съм добър инвеститор. Мога да ги вложа на фондовата борса. Може би мога да печеля 20% на година, или не обичам да рискувам и ще ги инвестирам в държавни облигации и ще получавам 4% на година. Това е сумата, която предполагаш, че ще получиш от всичко до момента. Това всъщност трябва да бъде доходът след облагането с данъци. Ако данъчната ставка е 30% и мога да взема 10% на фондовата борса, може би трябва да сложа 7% тук. Искаме да сме сигурни, че сме напълно изрядни за данъците. Сега нека да обясня останалата част от модела. Искам да се уверя, че мога да побера всичко на екрана. Нека го намаля малко. Excel в YouTube е ново нещо за мен. Не това исках да направя, така че ще отблокирам този прозорец. Добре. Сега мога да ти покажа останалата част от модела – всички тези предположения, които направихме, и които ръководят модела... Ще фиксирам този прозорец тук. Добре. Това би трябвало да направи нещата малко по-лесни. Това до ред 40 е сценарият, при който купуваме жилището. В началото на каква стойност се продава? Тук не въвеждай нищо – това се калкулира автоматично. В началото каква е цената на жилището? И след това моделът използва стойностите след покачване на цената на имота. Всеки период е 1 месец. Всъщност го записах тук. А след това моделът определя каква е пазарната цена на къщата ти и изцяло се ръководи от този процент на поскъпване. Това тук е дългът или главницата по ипотечния кредит, т.е. колко дължиш на банката. И както виждаш, като минават месеците, когато плащаш вноската по кредита, забележи, показвам го точно тук, това плащане на ипотечния кредит. Част от това плащане – ред 33 – е изплащане на главницата, тази част от вноската отива, за да намали сумата, която дължиш. А след това по-голямата част от вноската, особено в началото, отива за погасяване на лихвата върху сумата, която дължиш. И после очевидно, ако си гледал видеото за въведението във финансовите баланси, капиталът ти в жилището е равен на цената му минус дълговете или минус това, което дължиш на банката. Така това всъщност калкулира твоя капитал. Или един начин да разглеждаш това е да се запиташ: колко ми струва това? Или колко ми струва тази инвестиция в този момент? Това са важните числа за сценария, в който си купуваме къщата. Сценарият зависи от лихвата на ипотечния кредит, изчислява се с лихвения процент, който очакваш, умножен по размера на кредита и периода за изплащането му. Ние сме изчислявали изплащането на ипотечния кредит, като използвахме математическите си познания за геометрични редове. Платената главница, това ще бъде сумата, платена за погасяване на ипотечния кредит минус лихвата. Плащането за застраховката се прави ежемесечно, нали? Така че основно взимаме годишния размер на застраховката и делим на 12, но след това я увеличаваме с процента на инфлация веднъж на месец. Така взехме процента инфлация, разделен на 12, и умножихме по сумата за всеки от тези месеци. Таксата към жилищната асоциацията се внася веднъж на месец, така че взимаме предполагаемата ѝ стойност, разделена на 12. Поддръжката се определя по същия начин, както и данъка върху имота. Въпреки че приемаме, че оценката на къщата ти се актуализира. Ти си в щат, където всяка година или на всеки няколко години у вас идва оценител и казва, че сега твоята къща е по-скъпа, така че ще ти увеличат данъците. Това не се случва в много райони на Калифорния, но е така в много части в САЩ, така че всъщност до някаква степен сумата в долари на данъка върху имота зависи от това допускане за стойността на жилището тук горе. Имаш възможност да спестиш от данъци, като приспаднеш лихвите – като приемаме, че това е данъчната ставка – можеш да намалиш облагаемия си доход, като приспаднеш данъка на жилището и лихвата върху кредитното задължение. И това е крайният размер на разходите, като прибавим спестените данъци върху приходите. Това е като цяло колко общо са разходите, след като се вземат предвид спестяванията от данъците всеки месец в сценария за купуване. Това са разходите. Надявам се, че така е малко по-разбираемо. Ние искаме да разберем какво се случва, ако направиш това. Можеш да купиш къщата, имаш 150 000 долара собствено участие, и всеки месец плащаш такава вноска, и тогава ще видиш как числата се увеличават. Сумата на кредита не се променя, но много от тези разходи се увеличават заради инфлацията. Но искам да го сравним с това какво се случва, ако взема същата парична сума, след като съм отразил колко пари спестявам от данъци. И ако кажа, че ще използвам тези пари, за да си плащам наема и всякакви други разходи, свързани с него, които не са много – ще си плащам наема и остатъка ще вложа в банката. Нашето предположение беше, че можеш да наемеш подобна къща за 2500 долара на месец. Може би е вярно, а може би е грешно. Можеш да разиграеш различни варианти, ако искаш. И, разбира се, наемът се увеличава бавно с инфлацията. Очевидно наемът ти не се увеличава всеки месец, но считам че в дългосрочен план ще се повиши. Мисля, че е логично допускане, въпреки че можеш да го промениш. Можеш да го направиш да се увеличава само веднъж на година. А този ред тук долу ни показва спестяванията, когато наемаме, и не казвам спестяванията от, знаеш, когато нещо е на промоция и спестяваш пари, а спестяванията в смисъла на това колко имаш в банката. Така ако беше наел, вместо да дадеш тези 150 000 долара като авансово плащане, можеше да ги имаш в банката. Така че това щеше да е твоя спестовна сметка в период нула, в началото. А след това спестяванията ти в първия период щяха да са тази сума пари и какъвто доход имаш от нея, плюс разликата между цената на това да купиш къща и да наемеш такава. Така че това са спестяванията ти. Това, което правя в този модел – мога да ти покажа, ще се преместя надолу след няколко периода. Да, този модел отива толкова далече, колкото Excel ми позволява. Но средностатистическата къща, всеки, който e търгувал с ипотечни облигации, ще ти каже, че средният ипотечен кредит има 10-годишен срок, защото средно след такъв период хората се преместват или рефинансират кредитите си. Така че това, което правя, е да разбера, имайки предвид моите допускания – можеш да направиш свои такива – каква е цената на жилището? Нека се уверя, че мога да стигна до това. Така имайки предвид допусканията, това, което изчислява този модел, е, че ти показва каква е стойността на жилището ти след 10 години, твоят дълг след 10 години, твоят собствен капитал след 10 години. И приемаме, че ти ще продадеш жилището, тъй като така прави средностатистическият американец след 10 години. А каква е стойността на транзакцията? Плащаш 6% на брокера. Надяваме се, че това няма да е случаят след 10 години и интернет ще замени брокерите, но кой знае. Извинявам се, ако си брокер. А след това ред 54 ти казва каква е сумата, ако продадеш къщата си на пазарна цена и платиш на брокера. Това число тук е много по-лесно до някаква степен. Просто ти казва, добре, нека кажем, че си решил да не купуваш къщата. Имайки предвид допусканията ти, колко щеше да си спестил в банката по това време? И това число тук е разликата между тези две числа след 10 години, дисконтирано до днес. Имам предвид, че исках да изчисля настоящата стойност, но дали съм изчислил днешната им стойност? Не, не съм. Така че всъщност това трябваше да е настоящата стойност. Ще поправя това преди да проиграеш модела. Сега просто това е стойността след 10 години. А това е разликата между двата сценария. Настоящата стойност ще е това, ако го дисконтираш със съответния процент. Каквото избереш, може би с процента на инфлация. И моделът ще ти каже в днешни пари какво е предимството на купуването пред наемането. Както и да е, заех 14 минути от времето ти. Окуражавам те да изтеглиш този модел, да го разиграеш и след това да го разгледаш с различни допускания, защото считам, че това е важното. Някои хора ще направят няколко предположения и ще се кажат, че трябва да наемат или ще си кажат, че трябва да купуват, но те не осъзнават, че са направили предположения, които въпреки че изглеждат наистина основателни, нека кажем, че направя това допускане за годишно поскъпване на имотите с 3%. Това не изглежда нещо крайно, но е удивително колко много ще промени модела, ако вместо тези 3% имаш 1%, или ако го промениш дори на минус 1% или минус 2%. Напълно възможно е. Случвало се е преди в миналото да има задържане на цените на имотите за значителен период от време, дори за десет години. И всъщност повечето от проучванията показват, че имотите през последните 100 години са поскъпнали с около 1% или 2%. Така че 1% или 2% не е прекалено консервативно допускане. И всъщност, особено след голям бум на имотния пазар, може би е благоразумно да е такова. Така че поиграй с тези предположения и мисля, че ще ти даде интуиция за това кои са истинските движещи фактори. Друго важен момент е, че понякога не наемаш същия тип жилище. Аз бих наел по-малко жилище, така че това би било различен тип спестяване. И тук има компромиси. Но както и да е, надявам се, че този модел ще ти е полезен, мисля, че би трябвало да е. Това е най-голямата инвестиция в живота на хората. Трябва да направят сериозен анализ, когато обмислят как трябва да подходят. И бих казал, че това е един доста сериозен анализ. Това е възможно най-сериозното, до което може да се стигне, така че се наслаждавай! Ще се видим в следващото видео!