Главоблъсканицата с цената на жилищата

До 2006 г. брокерите на имоти казваха, че цените на жилищата в САЩ на национално ниво постоянно се увеличават. Понякога има и понижения. Например падне цената на петрола и жилищата в Тексас поевтиняват. Или има масови съкращения в Мичиган и цената там пада. Но в национален мащаб цените постоянно растяха. Така е от Голямата депресия насам. Средно цените на имотите растат с 1% всяка година. В реално измерение е малко по-малко. Но в началото на това десетилетие (от 2000 г. натам) се случи нещо изумително. Ще ти покажа индекса Кейс Шилер. Той е най-добрият показател за цените на жилищата в САЩ. Той сравнява цената за купуването на едно и също жилище. По-късно ще направя специално видео за този индекс. Да го разгледаме. Значи през 2000 г. една къща струва примерно 100 000 долара. Тоест през 2000 г. индексът е на 100 000. През 2004 г. цената в национален мащаб се увеличава с 46%. През 2006 г. вече имаме увеличение с 88%. Това е почти двойно повече в сравнение с 2000 г. Въпросът е - какво се е случило? Защо цените се увеличават двойно с такава скорост? За първи път в историята на САЩ цените на жилищата растат толкова бързо. Особено като се има предвид как се развива останалата част от икономиката. Какво е необходимо, за да се повиши дадена цена? Търсенето трябва да надвишава предлагането, нали? Да разгледаме няколко варианта. Какво ще доведе до увеличение на търсенето на жилища? Ще отбележа това в зелено. Стимули на търсенето. Може би населението нараства по-бързо от броя на наличните жилища? Значи може да се определя от броя на населението. Увеличава се населението. Това повишава търсенето. Какво друго? Ръст на приходите – още един стимул. Ако хората са станали по-богати, те ще са склонни да си купят къща. Какви са стимулите на предлагането? Просто новите построени къщи, това е. Ако следваме класическия модел за търсенето и предлагането защо цените за 4 години скачат с 40% от 2000 г. до 2004 г., а за 6 години нарастват вече с 80% от 2000 г. до 2006 г. Факторите, обуславящи търсеното, трябва да са нараснали по-бързо от тези, които определят предлагането. Може би населението и доходите са се увеличили по-бързо от строителството на къщи. Дали това е вярно? Взех данните от статия от Ню Йорк Таймс. Данните могат да се намерят в интернет с много бързо проучване. Сега ще ти покажа. Ето я статията. Има и графика. Това е средният размер на декларираните доходи. В периода 2000 - 2004 г. те се понижават! Декларираните доходи са по-малко. Не вярвам да е заради укриване на доходи. Според статистиката, като се сметне и инфлацията, доходите са с 1,4% по-малко. Населението се е увеличило, а средните доходи се се понижили с 1600 долара на година, което е 3% спад. Какво излиза? Общо доходите падат с 1,4%, но тъй като е имало ръст на населението, доходите на глава от населението са спаднали с 3%. Записвам това, за да видим какво се е случило. От 2000 г. до 2004 г. населението на САЩ се увеличило грубо с 1,5%. Не е много. Това са 4 години. По-малко от 1% на година. И ако се сметне доходът, средно на данъкоплатец, средно излиза че доходите са паднали 3%. Общата сума на парите, с които хората разполагат, намалява с 1,4%. Значи не е вярно, че парите са се увеличили, а броят на къщите е останал същия. Това не изглежда вярно. Но може пък много стари къщи да са били разрушени или нещо такова. Да видим какви данни има за това. Ето какво намерих. През 1999 г. е имало около 115 милиона къщи в САЩ. Значи към 2000 г. е имало приблизително 115 млн. къщи Да видим колко жилища са построени за тези 4 години. С колко са се увеличили къщите? Ето какво открих. Данните са за новопостроени жилища средно на година. Да намеря 2000 г. Може би трудно го виждаш Данните са за 2000 г. и 2001 г. На годишна база през 2000 г. има около 1,5 млн. нови къщи. Но после започва увеличение. През 2004 г. са строени по 2 млн. жилища на година. Значи през този период средно излиза, че строени по 1,8 млн. нови жилища на година. Да допуснем, че разрушените къщи са пренебрежимо малко. Не съм сигурен колко са те. Но повечето къщи се ремонтират. Плюс 2 млн. чисто нови къщи. Значи за тези 4 години, като използваме статистическите данни, колко нови жилища са построени? 1,8 млн. по 4 години – грубо за периода са построени около 7,2 млн. нови жилища. През 2000 г. имаше приблизително 115 млн. жилища. Излиза, че за 4 години имаме 6% повече жилища. Предлагането на къщи расте с 6%. Какво се е случило? В периода 2000-2004 г. са построени много нови жилища, има 6% ръст на предлагането. В същото време доходите спадат. Има съкращения, хората са склонни на по-ниски заплати. Спад на доходите. Увеличението на населението е малко. И затова разполагаемите доходи също спадат. Реално парите, с които да се платят тези жилища са намалели. Обемът на предлагане на нови жилища расте. И в същия този период цените на жилищата се повишават с 46%. Забравих точния процент, четирийсет и нещо процента. Нарастването става 80% за периода 2000-2006 г. Това е странно. Теорията казва, че при ръст на предлагането и спад на търсенето цените трябва да падат. Какво става тук? Ще те оставя да си помислиш малко. Според икономическата теория трябва да има поевтиняване. Вместо това има поскъпване, което е най-голямото в историята на САЩ. В следващото видео ще обясня защо мисля, че цените на жилищата нараснаха. До скоро.