Ценни книжа обезпечени с ипотека III

Продължаваме със серията от презентации за ценни книжа, обезпечени с портфейл от ипотечни кредити. Нека видим отново какво научихме дотук. Вече нарисувах тук – подготвих се предварително, вече нарисувах това, за което говорихме. В началото са кредитополучателите, които трябва да си купят къщи. Всеки от тях заема 1 милион. Нека го нашиша. Нека сменя цвета на писалката. Къде отиде писалката? Ок. Всеки от тези хора зае 1 милион. Ок. Всеки зае 1 милион и те са общо 1000, нали? 1 милион по 1000. Трябват им общо 1 милиард. Те ще плащат 10% годишно върху тази сума, която са взели назаем. 10% за всеки от тях е 100 000 и казахме, че има 1000 кредитополучатели. Ще внесат 100 милиона. 100 000 по 1000 е 100 милиона. Само да го опростя. Имай предвид, че всеки кредитополучател взима 1 милион, а те са общо 1000. Всяка година тези кредитополучатели ще дават на специалната организация – това е просто корпорация, създадена да структурира тези ипотечни ценни книжа – те ще дадат 10% от 1 милиард, 100 милиона ето тук. Питаме се откъде идват парите за тази специална организация или за тази корпорация? Идват всъщност от инвеститорите в тези ипотечни облигации. За да изясня, активът в тази структура са заемите. Тези заеми са основният актив за тази организация. А заемите са точно толкова, колкото са тези 10% плащания. Парите идват оттам, когато всеки притежател на ценните книжа например плати 1000 долара за ипотечната облигация. А в замяна те ще получат 10% върху парите си. Всяка облигация струва 1000. И тогава те ще получават 100 долара годишно. Има милион такива облигации, 1000 долара по 1 милион, и оттук идва този 1 милиард. Има проблем с курсора. Оттук идва този 1 милиард. Той е даден назаем на кредитополучателите. И тези хора взимат 10%. Имай предвид, че те взимат 10% само ако всеки кредитополучател си внася вноските по заемите, никой не изпада в несъстоятелност или не предплаща. Преплащане е просто да кажеш, продадох къщата. Не ми трябва вече ипотеката и ще я изплатя. Така че 10%, ако всички кредитополучатели плащат вноските по кредитите и не изпадат в несъстоятелност или подобно. 10% е случай в един перфектен свят. Всеки знае, че няма да получи точно 10%. Процент от кредитополучателите няма да изплатят ипотеката си. Някои ще платят предварително. Всъщност това трябва да разбере купувачът на ипотечните ценни книжа. Различните купувачи ще имат различни предположения. Затова сигурно четеш статии относно тези хедж фондове с тези компютърни модели за оценка на техните ипотечни облигации. Това правят компютърните модели. Опитват се да гледат исторически данни и да видят, ок, за дадено население в дадена част на страната, какъв процент от тях ще могат да си изплатят ипотеката? Какъв процент няма да могат да я изплатят? И ако не могат, каква е възвръщаемостта? Да кажем, че те не могат да платят ипотеката от 1 милион, и тогава специалната структура ще вземе контрол над къщата. Ако продадат къщата за 500 000, понеже е паднала цената на имотите, тогава възвръщаемостта ще е 50%. Това са всички фактори, които човек трябва да има предвид, когато иска да разбере възвръщаемостта. 10% е ако всички платят. Нека да направим прости допускания. Да кажем, че мислим да инвестираме в ипотечни облигации и искаме да разберем каква ще е възвръщаемостта. Да кажем, че знаем че тези кредитополучатели – химикалката ми все не работи – че 20% ще изпаднат в несъстоятелност. Няма да се тревожим за предплащане или подобно. 20% няма да изплатят заема. От 1000 кредитополучатели 200 от тях ще загубят работата си или нещо друго. Не могат да си позволят ипотеката. От тези 20%, които не платят заема, имаме 50% възстановяване. Това означава, че кредитополучател Х не изплаща дълга си. Тогава взимаме имота – понеже заемът е обезпечен с имота – когато ние го продадем на търг, взимаме само 500 000. Взимаме 50% възстановяване. 50% от първоначалната стойност на заема. Ако 20% не изплатят заема и има 50% възстановяване, тогава средно ще получим, че 10% от кредита е безполезен. Ще направя тук съвсем груби предположения. Тъй като броят на кредитополучателите е голям – 1000 – можем да разгледаме това статистически, но ако има само един кредитополучател, ще бъде трудно да предвидим дали ще плати заема си, или не. Ще знаем само, че има 20% шанс. При по-голям брой кредитополучатели, можеш да изчислиш и да кажеш, ок, средно 200 от тези хора няма да изплатят ипотеката, и вместо да взимам 10%, понеже 10% от заемите ще са безполезни, ще взимам 10% по малко от тези 10%. Тоест ще взимам 9%. Това се базира на модела, който току-що направихме. Това е моделът, който изградихме. Това е по-прост модел в сравнение с ползвания от повечето хора. Въз основа на нашия модел смятам, че истинската възвръщаемост на облигациите ще е 9%. Друг инвеститор, който очаква, че 50% няма да изплатят ипотеките си, но очаква по-голямо възстановяване, той или тя ще очаква различна възвръщаемост от тези ипотечни облигации. Защо това е полезно? Да помислим. Преди, както направихме в първото видео, когато някой заеме от банката, банката има специфични изисквания за отпускане на заем. Те си имат свой модел. Има голяма група кандидати за кредити, които няма да могат да обслужат. Може да са хора с висок кредитен рейтинг, добри доходи, но които нямат пари за собствено участие. Ако не покриват изискванията на банката, не получават заем. Но някои инвеститори казват: При подходяща лихва и при подходящи допускания в модела ми, ще дам на всеки заем, стига да имам достатъчно голяма компенсация. И точно това позволява пазарът на ипотечни облигации. Позволява – да кажем, че тази група кредитополучатели... Тези кредитополучатели всъщност не са традиционни – нямат 25% аванс и не отговарят на традиционните изисквания да получат ипотечен кредит – но ако събера тези хора, което не отговарят на традиционните изисквания, но са добри по други начини: имат висок доход или кредитен рейтинг – тогава мога да променя механизма и да намеря инвеститори, които да им заемат пари. От гледната точка на кредитополучателите това дава по-голям достъп до финансиране със заеми, което иначе не е възможно. От инвеститорска гледна точка това е още едно място за инвестиция. Може би чувствам, че компютърните модели, които имам, са много добри в предсказването на процента на неизплащане на заемите, и процента на възстановяване, и колко струва заема. И мисля, че в някои аспекти, аз мога да съм по-добър кредитен инспектор от банките. Ще бъде атрактивно място за мен да инвестирам. Може да има и съотношение риск-печалба, което не съществува на пазара, и ти позволява да диверсифицираш в един друг клас активи. Ето това е значението им за различните групи участници. В следващата презентация ще усложним това още повече, така че да може да разшириш инвестицията към още повече инвеститори. Може да го погледнеш така: има някои хора, които правят тези модели и използват собствени допускания и заключават, че това би им донесло 10%. Други считат, че това е твърде сложно за тях и твърде рисково. Те не притежават такива модели и ще инвестират в неща, от които знаят, че ще спечелят пари. Те ще инвестират само в кредити с много висока оценка. Но други казват, че 9% е добре, и са склонни да рискуват. 9% не е възвръщаемостта, към която се стремят. Те искат повече риск и по-голяма възвръщаемост. Трябва да има нещо и за тези хора, склонни да рискуват. Това ще покажа в презентацията за обезпечени дългови задължения. До скоро.